Il patrimonio immobiliare italiano è assai ampio e diversificato. La Banca d’Italia, con riferimento alle abitazioni, ai fabbricati non residenziali e ai terreni, stima un valore della ricchezza patrimoniale pari a circa 5.600 miliardi di euro, quasi 3,6 volte il PIL italiano”. Inizia così l’Indagine conoscitiva sul tema della tassazione degli immobili” della VI Commissione Finanze e Tesoro del Senato della Repubblica, promossa dall’Agenzia delle Entrate. Il primo paragrafo del secondo capitolo del testo dell’indagine s’intitola proprio “La proprietà immobiliare come pilastro della nostra cultura”: un titolo senza dubbio evocativo che coglie in pieno la portata rilevante che la tematica della tassazione sugli immobili, da sempre, riveste. E’ soltanto, però, al paragrafo terzo che si introduce un quadro riassuntivo delineante la sussistente situazione d’imposizione fiscale sugli immobili nel nostro Paese. “Volendo offrire una panoramica estremamente generale sulla tassazione immobiliare in Italia –riporta testualmente l’indagine conoscitiva- (…) una prima chiave di lettura è determinata dalla fattispecie a cui si fa riferimento, ossia la proprietà o il possesso, il trasferimento a titolo gratuito e il trasferimento a titolo oneroso”. Il testo specifica: “La proprietà o il possesso del bene rilevano tanto ai fini reddituali quanto ai fini patrimoniali; sotto il primo profilo, gli immobili concorrono alla formazione del reddito della persona fisica non esercente attività d’impresa o come redditi fondiari- dei terreni o dei fabbricati– sulla base delle risultanze catastali (secondo il criterio del reddito medio ordinario) ovvero in altri casi come redditi diversi”.

Dal punto di vista invece strettamente patrimoniale, la recente introduzione dell’Imu ha “inteso colpire, secondo le regole proprie dell’imposizione reale, il possesso di immobili, ivi compresa l’abitazione principale e relative pertinenze. La base imponibile è determinata a partire dalla rendita catastale o dal valore venale del bene”. In relazione poi ai trasferimenti di immobili, la primaria distinzione tra trasferimento a titolo oneroso e trasferimenti a titolo gratuito si connota come prominente non tanto ai fini del reddito (“nel cui contesto le cessioni e le destinazioni a finalità estranee sono tendenzialmente allineate”) quanto in riferimento all’imposizione indiretta. Sotto il profilo, infatti, dell’imposizione indiretta il trasferimento a titolo oneroso del bene può venire a configurare, si legge nel testo, in base a differenziati termini di raffronto, tra i quali primariamente “le caratteristiche del soggetto cedente, ma anche la tipologia del bene ceduto” (come area fabbricabile, terreno agricolo, immobile abitativo o immobile strumentale), “l’applicazione dell’imposta di registro (tradizionale imposta d’atto che colpisce le cessioni effettuate dai soggetti a titolo privato) ovvero dell’Iva (imposta sui consumi applicata principalmente nel contesto dell’esercizio dell’impresa, arte o professione)”.

Tendenzialmente entrambe i tributi sono considerati come alternativi, “nel senso che laddove la cessione rientri nel campo di applicazione dell’imposta sul valore aggiunto (anche in regime d’esenzione) l’imposta di registro si applica in misura fissa (paria a 168 euro) quale corrispettivo del servizio di registrazione dell’atto da parte degli uffici dell’Agenzia”. La contingenza invece che rileva il trasferimento del bene a titolo gratuito si riferisce non tanto ai fini reddituali quanto piuttosto a quelli tributari indiretti, “nel cui contesto non rileva più l’alternatività tra Iva e imposta di registro quanto l’applicazione dell’imposta sulle successioni e donazioni, la cui finalità è, per l’appunto, quella di colpire i trasferimenti non solo liberali, ma più in generale privi del carattere dell’onerosità”. A livello riassuntivo e generale, precisa l’indagine della VI Commissione Finanze e Tesoro del Senato, l’imposta presuppone delle diversificate aliquote e franchigie “a seconda del rapporto di coniugio o del grado di parentela intercorrente tra la persona deceduta e l’erede, oppure tra il donante ed il beneficiario”. Dal punto di vista, infine, della complicata disciplina che regolamenta le locazioni di immobili la Commissione scrive: “I contratti di locazione rilevano ai fini dell’applicazione delle imposte sui redditi, sia se la locazione avviene al di fuori del contesto dell’impresa sia se si tratta di immobili relativi all’impresa; la differenza più rilevante è determinata dalla possibilità di optare solo nel primo caso per il nuovo regime della cedolare secca, sistema di tassazione alternativo rispetto al regime ordinario di tassazione del reddito fondiario ai fini Irpef cui è possibile accedere tramite opzione e che sostituisce l’Irpef e le relative addizionali, l’imposta di registro (che sarebbe del 2 per cento) e l’imposta di bollo (14,62 per ogni foglio). La base imponibile della cedolare secca è costituita, per espressa previsione dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti”.


In tema invece di “erogazione dei servizi ipotecari e catastali” la tassazione dovuta comprende tasse e imposte ipotecarie, oltre che tributi speciali catastali. I dati reddituali degli immobili iscritti al catasto edilizio urbano e al catasto terreni, qui il riferimento va alle rendite per gli immobili urbani e ai redditi, dominicale e agrario, per i terreni, sono adoperati al fine di determinare le basi imponibili su cui vengono poi quantificate le imposte immobiliari. Con riferimento specifico all’Imposta Municipale Propria (IMU), “il valore della base imponibile teorica, vale a dire senza considerare le esenzioni e deduzioni di legge”, risulta pari a: 4.285 miliardi di euro per le unità immobiliari urbane e 163 miliardi di euro per i terreni agricoli. Il valore, invece, della base imponibile teorica ai fini delle imposte sui redditi, viene misurato riconsiderando il valore globale delle rendite delle unità immobiliari urbane del 5%, nonché del 70% e dell’80%, “rispettivamente, i redditi dominicali e agrari dei terreni”, essendo complessivamente pari a 40,4 miliardi di euro, ripartiti nei tre distinti settori: 37,5 miliardi di euro per le unità immobiliari urbane; 1,8 miliardi di euro per i redditi dominicali dei terreni; e 1,1 miliardi di euro per i redditi agrari dei terreni. Gli ultimi due capitoli del testo d’indagine sono poi riservati alla riforma catastale e alla necessità di nuovi, subentranti, estimi in tal senso, oltre che, più specificatamente, al disegno di legge delega per la revisione del sistema fiscale (A.C. 5291) approvato dalla Camera il 12 ottobre 2012, prevedente tra l’altro la riforma del sistema estimativo del catasto edilizio urbano, che è stato presentato nel corso dell’ultima legislatura.

 


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