L’intento del Governo è abbastanza chiaro: riformare il sistema di valutazione dei valori catastali in modo da adeguarli ai valori di mercato.

La riforma parte, dunque, con un fine più o meno lodevole, ovvero: eliminare il disequilibrio tra il valore catastale degli immobili (spesso più basso) e il loro valore di mercato (di gran lunga più elevato).

È chiarito, peraltro, che tale operazione dovrà avvenire a costo zero; ed infatti i nuovi calcoli saranno effettuati prendendo a base i dati già in possesso dell’Amministrazione.


Ciò, di per sé, la dice tutta sul reale intento perseguito.

Ed infatti, la riforma non mira tanto ad ”aggiornare” i dati obsoleti già iscritti (l’ultimo rilevamento risale agli anni 1988-1989) ma ad integrare tali dati al fine di adeguare il valore catastale al valore di mercato.

La riforma dovrebbe, dunque, creare due valori distinti: (i) quello reddituale dato dal valore catastale moltiplicato per il coefficiente di rivalutazione e (ii) quello patrimoniale dato dal prezzo di mercato.

È previsto, inoltre, che il calcolo della rendita effettiva dovrà tener conto dei metri quadri anziché degli attuali ” vani ”.

Quello che per il momento appare molto discutibile è la previsione di una presunzione di reddito in capo agli immobili. Ed infatti, non è pienamente convincente la scelta di determinare il valore degli immobili in considerazione del reddito potenziale che gli stessi sono in grado di generare.

Sul punto basti osservare che gli immobili, di per sé, non sono certo in grado di produrre reddito.

A tracciarne le basi del nuovo catasto è un documento elaborato dal ministero dell’Economia che fissa i criteri che dovranno essere utilizzati.

La riforma, in breve, mira a:

a) rivisitare il sistema catastale in modo da contemperare la rendita catastale con il valore patrimoniale del bene, a tal fine è prevista l’elaborazione di una nuova base imponibile che tenga conto dell’attuale valore di mercato;

b) riclassificare gli attuali beni immobiliari;

c) rideterminare il valore degli immobili tenendo conto del reddito medio che gli stessi sono normalmente in grado di generare.

d) introdurre un nuovo calcolo fiscale che tenga conto dei metri quadrati anziché dei vani.


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