Da oltre un ventennio si assiste ad un progressivo aumento del numero delle persone che scelgono la professione di mediatore immobiliare, favorito dalla crescita di un mercato che solo da qualche anno ha subito un arresto, legato alla attuale grave crisi economica che non accenna ad essere superata. Il fenomeno si è così sviluppato tanto da potersi affermare che non c’è città o paese o borgo che non abbia una agenzia immobiliare cui rivolgersi per l’acquisto o la vendita di una casa, di un negozio, di un terreno. La rilevanza sociale del fenomeno ha indotto il legislatore a dettare, con la Legge 03.02.89 n. 39, precise regole per l’esercizio della professione di mediatore, che previa adeguata formazione e superamento di un esame abilitativo, è condizionata alla iscrizione in un apposito albo, tenuto presso le Camere di Commercio.

Il diritto alla provvigione e cioè al compenso per l’opera mediatoria è, prima di tutto, condizionato (art. 6 della Legge citatata) proprio alla suddetta iscrizione. Tale regolamentazione ha lo scopo di evitare abusi e soprattutto di consentire al cittadino di rivolgersi a persone in grado, con la loro conoscenza e preparazione, di assicurare compiutamente la tutela dei suoi interessi. Chi si rivolge, oggi giorno, ad una agenzia immobiliare lo fa per vedere garantita assistenza in tutte le fasi precontrattuali e contrattuali dell’affare e per arrivare al più presto alla sua conclusione. L’aumento dei soggetti che scelgono la professione di mediatore è in diretta correlazione con quello delle persone che agli stessi si rivolgono per vendere, acquistare o semplicemente affittare un immobile. Se ciò da un lato appare fatto positivo per i livelli occupazionali, dall’altro ha determinato un consistente aumento delle c.d. criticità che da un simile rapporto possono derivare, prima fra tutte quelle relative alla maturazione del diritto alla provvigione da parte del mediatore, tant’è che non vi è Tribunale nel nostro Paese che non sia investito di un simile contenzioso.

Scopo del presente approfondimento è, quindi, quello di indicare quali sono i criteri di operatività dell’art. 1755 c.c. secondo cui il mediatore ossia “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcune di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza” (art. 1754 c.c.) ha “diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”. Orbene, il dibattito in dottrina e giurisprudenza si incentra sul significato che il termine “affare” assume affinchè il mediatore possa aver diritto al compenso (provvigione) per l’attività prestata e, quindi, su tale termine deve essere concentrata la nostra attenzione. E diciamo subito che la Corte di Cassazione ha avvertito l’esigenza nomofilattica di chiarire quali debbano essere le condizioni indispensabili a tal fine, pervenendo alle seguenti conclusioni. 1) Per la configurabilità di un rapporto di mediazione non occorre l’atto scritto potendo l’incarico desumersi per “facta concludentia”, ossia attraverso la utilizzazione consapevole dell’attività del mediatore. In sostanza, sussiste l’incarico quando si dimostri semplicemente che le parti hanno avuto consapevolezza dell’intermediazione, valorizzandola come tale. In tal senso, l’attività di mediazione e il diritto alla provvigione (a prescindere dalla natura contrattuale o meno della fattispecie disciplinata dagli artt. 1754 e segg. c.c.) sono conseguenza dell’incontro della volontà dei soggetti interessati, sia che esse risultino da dichiarazioni esplicite, sia che si manifestino per comportamenti e atti concludenti, che non postulano un formale accordo fra le parti (v. Cass. 07.04.2005 n. 7251 e più risalenti nel tempo, v. ex multis Cass. 28.07.1983 n. 5212; Cass. 09.05.80 n. 3057). Al riguardo, in dottrina si parla di “contratto di fatto” quasi a sottolineare la natura non contrattuale della mediazione. Ed, invero, non corrispondendo il contratto di mediazione allo schema consensualistico e bilaterale degli altri tipi, è la sua attuazione a produrre l’effetto vincolante tanto per il mediatore quanto per il destinatario, il quale ultimo, tuttavia, 3 ha sempre la possibilità di paralizzare gli effetti dell’esecuzione esprimendo il proprio dissenso all’attività svolta dal mediatore, prima ovviamente del prodursi del risultato. In dottrina (Sacco, Il contratto, In trattato di diritto civile) si afferma efficacemente che “nella mediazione l’attuazione equipara il silenzio delle parti a consenso oppure, che l’attuazione conclude un contratto non consensuale purchè non intervenga una previa rinunzia (da parte del mediatore) o una prohibitio (da parte del cliente)”.

In buona sostanza, l’anzidetto profilo relativo alla non necessità di un formale incarico, al fine del perfezionamento del contratto di mediazione, potendo esso concludersi per comportamenti concludenti, ossia, la non essenzialità del conferimento di un incarico formale ai fini di detto perfezionamento, risulta sufficientemente consolidato nella giurisprudenza del S.C., anche se spesso la stessa faccia riferimento al rapporto mediatorio più che al contratto di mediazione. Infatti, come si legge in molte decisioni del Giudice di Legittimità, la prestazione del mediatore può esaurirsi anche nel semplice rinvenimento e nella indicazione di uno dei contraenti, purchè la stipulazione del contratto sia in rapporto di causalità con l’indicazione stessa del mediatore, ancorchè ridotto. Ed, invero, non è necessario che il ruolo sia esclusivo, niente impedendo che abbia più modesta portata e cioè che l’attività del mediatore si inserisca come semplice concausa nel processo formativo dell’affare stesso (così, v. Cass. 16.01.96 n. 297; Cass. 28.07.98 n. 7048). Al riguardo, la giurisprudenza richiama i principi della causalità adeguata o efficiente. Viene privilegiato, come detto, piuttosto che il conferimento del formale incarico, la effettiva ed imparziale interposizione del mediatore fra le parti, che si concretizzi nella esplicazione di una attività diretta a favorire la “conclusione dell’affare”, la quale sia accettata anche tacitamente dai contraenti.

La giurisprudenza ritiene la stipulazione di un preliminare (fra le parti che sono state messe in contatto dal mediatore), come condizione minima per il riconoscimento del diritto alla provvigione, dal momento che la conclusione dell’affare di cui all’art. 1755 c.c. ha un significato più ampio di quello di contratto, comprendendo ogni operazione di contenuto economico risolventesi in una utilità di carattere patrimoniale ossia di un atto in virtù del quale viene costituito un vincolo che dia la possibilità di agire per l’adempimento dei patti raggiunti o, in mancanza, per il risarcimento danni. In tale contesto, sono ritenute irrilevanti le vicende successive alla conclusione dell’accordo, del tutto insensibili ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione ed a prescindere dalla stipulazione di un contratto definitivo, come ad esempio il ripensamento di una delle parti ovvero la loro decisione di sciogliere il vincolo. Così , in un caso specifico, appare irrilevante, ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, all’esito di un regolare contratto preliminari stipulato dalle parti e favorito dal mediatore, il fatto che l’immobile promesso in vendita sia privo della concessione edificatoria (v. Cass. 1912.2013 n. 28456). Il principio testè ricordato trova la sua ragione d’essere nella volontà legislativa di sottrarre il diritto del mediatore, già sottoposto all’alea della conclusione dell’affare, ad ulteriori alee connesse all’esecuzione di esso. Su tale ricostruzione sistematica è attesta la giurisprudenza di legittimità e di merito segnalandosi ad esempio, ma non solo: Cass. 22.03.01 n. 4111; Cass. 08.08.02 n. 12022; Cass. 14.07.04 n. 13067; Cass. 26.09.05 n. 18779; Cass. 24.01.07 n. 1507; Cass. 09.06.09 n. 13260; Cass. 21.05.10 n. 12527; Cass. 02.11.10 n. 22273. V’è da precisare, comunque, che l’idoneità del preliminare a configurare la conclusione dell’affare viene meno in caso in cui ad esso viene apposta una condizione impropria ossia allorchè gli effetti del contratto siano condizionati ad eventi passati o presenti non verificatisi. In questo caso, il mediatore non avrebbe il diritto alla provvigione. È il caso, esaminato da Cass. 02.04.09 n. 7994, in cui il preliminare di compravendita di un immobile stipulato per effetto dell’attività del mediatore prevedeva la risoluzione automatica ove fosse stata riscontrata, prima della stipula del definitivo, una preesistente difformità del bene rispetto agli strumenti urbanistici. V’e’ purtuttavia da sottolineare sul punto che è idoneo a realizzare il presupposto della conclusione dell’affare, per gli effetti di cui all’art. 1755 c.c., non solo, e necessariamente, la stipulazione in forma compiuta di un contratto preliminare, essendo sufficiente all’uopo, come già ricordato, la costituzione di un vincolo giuridico suscettibile di esecuzione in forma specifica ovvero fonte di responsabilità risarcitoria, come nel caso di proposta accettata dalla controparte, contenente in sé tutti gli elementi essenziali per la configurazione del contratto definitivo (identificazione delle parti e del bene, determinazione del corrispettivo, modalità del pagamento, data del rogito e termini di consegna). Sul punto è bene rimarcare che la giurisprudenza ha sempre ritenuto che la provvigione maturi a fronte di un vincolo giuridico eseguibile in forma specifica o che al limite consente alle parti di agire per il risarcimento del danno, sicché le due condizioni sono chiaramente alternative, permettendo di concludere che sia sufficiente la seconda non essendo necessaria anche la prima. L’idoneità della proposta accettata dal destinatario della stessa è stata, quindi, ritenuta dalla giurisprudenza di legittimità (v. Cass. 14.07.04, n. 13067) e di merito (v. Trib. Modena 20.07.04; Trib. Salerno Sez. III 07.09.07 n. 2041; Trib. Torino Sez. X 03.12.10 n. 7329; Trib. Savona 06.08.12; Trib. Lecce Sez. II 02.01.13 n. 4), meritevole di tutela e fondante il diritto del mediatore alla provvigione, atteggiandosi l’incontro delle due manifestazioni di volontà come atto conclusivo dell’affare, soprattutto quando vi è stata una compiuta regolamentazione degli interessi in gioco, la cui effettiva ricorrenza va accertata sulla base della comune intenzione delle parti, ricavabile dal senso letterale delle parole e delle espressioni usate.

E’, ciò, come nel caso deciso dalla illuminante sentenza della Cassazione 2004/13067 in cui le parti vollero indicare il prezzo, le modalità di pagamento, la data di stipula del definitivo e la consegna dell’immobile. Parimenti nel caso di proposta irrevocabile d’acquisto, sottoscritta per accettazione dal promittente acquirente, può sostanziarsi quel perfezionamento del vincolo 6 giuridico idoneo a determinare il diritto alla provvigione da parte del mediatore (v. Cass. 21.07.04 n. 13590 e Trib. Savona 06.08.12). In definitiva, per gli effetti dell’art. 1755 c.c. non occorre necessariamente che le parti stipulino un vero e proprio contratto preliminare allorchè l’assetto dei loro interessi è chiaramente e compiutamente emergente dall’incontro delle volontà attraverso il meccanismo della proposta ed accettazione, che già di per sé sarebbe un preliminare eseguibile soprattutto, quando sono le parti a stabilirlo affermando, ad esempio (come nella pratica si legge in molti incarichi) “la presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare) con la conoscenza della accettazione da parte del venditore”. Considerato che la condizione perché sorga il diritto alla provvigione è l’identità dell’affare proposto con quello concluso, può dirsi che essa non è “esclusa quando le parti sostituiscono altri a sé nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità fra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale e sempre che la conclusione dell’affare sia collegabile al contratto determinato dal mediatore fra le parti originarie, che sono tenute al pagamento della provvigione” (Così Cass. 20.10.2004 n. 20549 e in senso conforme Cass. 07.08.2002 n. 11911). Spesso accade nella contrattazione immobiliare affidata al mediatore che il consenso delle parti risulta cadenzato in una serie di atti stipulati in vista del contratto definitivo. Così nella prassi e d’uso far sottoscrivere alla persona interessata all’acquisto una proposta su un modulo prestampato, predisposto dall’Agenzia e poi sottoposto al proprietario dell’immobile in vendita affinchè possa accettare o meno la proposta. Generalmente in questo documento viene previsto l’obbligo delle parti di concludere, entro un certo tempo, un contratto preliminare, poi in una terza fase segue la vendita vera e propria. Si parla, a tal riguardo, di un intesa definita “preliminare di preliminare” o “preliminare aperto” la cui validità è stata disconosciuta dalla dottrina maggioritaria prevalente giurisprudenza di merito e di legittimità (v. ex multis Appello Napoli 01.10.03; Cass. 02.04.09 n. 8038) nel senso che laddove le parti si 7 siano limitate a raggiungere un siffatto accordo di massima e si siano riservate di stipulare successivamente un vero e proprio contratto, deve escludersi che si possa configurare un affare che dà diritto alla provvigione. Ed infatti l’obbligo ad obbligarsi sarebbe privo di causa autonoma e quindi nullo. Tale conclusione è stata recentemente sottoposta dalla Cassazione ad un ulteriore e doveroso approfondimento, sollecitato da un caso in cui il “preliminare del preliminare” concluso dalle parti “non esauriva il suo contenuto precettivo nell’obbligarsi ad obbligarsi” ma conteneva anche l’obbligo ad addivenire alla conclusione del contratto definitivo. Ed allora la Cassazione, molto argutamente, ha ritenuto che “alla luce del principio generale di cui all’art. 1419 I° co. c.c., appariva difficile ritenere che la nullità dell’obbligo di concludere un contratto preliminare, riproduttivo di un contratto preliminare già perfetto, potesse travolgere anche l’obbligo, che si potrebbe ritenere finale, di concludere il contratto definitivo” rimettendo, quindi, la soluzione della questione (per contratto giurisprudenziale) alle Sezioni Unite (ordinanza interlocutoria 12.03.2014 n. 5779). Invece è sicuramente inidonea, per gli effetti di cui si discute, la così detta minuta o puntuazione che, secondo la dottrina e la giurisprudenza identificano un semplice documento ricognitivo di intese raggiunte, con mera funzione di fissare per scritto lo stato delle trattative, utile come memoria per il prosieguo delle stesse ma inidoneo a rappresentare quel vincolo giuridico capace di obbligare le parti ed eseguibile in forma specifica e, tutto al più sufficiente, per fordare una responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c. (così Trib. Genova 15.05.08; Trib. Salerno 05.02.13 n. 330; Cass. 14.05.13 n. 11539; Cass. 18.01.12 n. 667).

Il conferimento di un incarico formale per l’attività mediatoria, al contrario rileva solo agli effetti della misura della provvigione e sulla sua ripartizione a carico delle parti contraenti in quanto, solo in mancanza di un accordo tra le stesse, tale misura viene determinata facendo riferimento alle tariffe professionali o agli usi o, in via sussidiaria, dal Giudice secondo equità (così testualmente Cass. 06.01.79 n. 45).

Un ultima annotazione va fatta in ordine alla vexata quaestio del diritto alla provvigione nel caso di attività mediatoria svolta da una società ed in relazione al possesso dei requisiti richiesti dalla L. 1989/39 (iscrizione nell’apposito ruolo apposito ruolo). Orbene la Cassazione ha chiarito (da ultimo 27.10.14 n. 22778, in senso conforme v. Cass. 8708/2009), che i requisiti di iscrizione a ruolo debbono essere posseduti dal legale rappresentante pro-tempore ovvero da colui che è preposto a tale ramo di attività e non anche dagli ausiliari della società stessa purché essi svolgano attività accessoria e strumentale a quella di vera e propria mediazione e non risultino assegnati allo svolgimento di attività mediatizia , della quale compiono atti di rilevanza esterna, con efficacia nei confronti dei soggetti intermediari, impegnativi per l’ente da cui dipendono. Una importante precisazione va fatta, per finire, in merito alla prescrizione del diritto alla provvigione che, come emerge dal combinato disposto degli artt.1755 e 2950 C.C., si estingue per effetto del mancato esercizio entro l’anno dalla conclusione dell’affare. Non sempre detto evento, però, coincide con quello da cui far decorrere il termine annuale, potendo accadere, come spesso avviene, che le parti, messe in contatto dal mediatore, non comunicano a quest’ultimo l’avvenuta conclusione dell’affare..In detta ipotesi il mediatore non potrebbe invocare la sospensione della prescrizione, ex art. 2941 C.C. in ragione della propria ignoranza per non essere stato, al riguardo, notiziato dalle parti, occorrendo che essa sia stata determinata dal comportamento doloso di quest’ultime, consistente in una loro attività intenzionale e fraudolenta (v. Trib Napoli 19/10/2004; Tribunale Reggio Emilia 29.01. 2009 ;Cass. 1998/11348 ; Cass.2002/2071 ; Cass. 2011/24444).

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Antonio Arseni
Ho 59 anni e sono avvocato iscritto nell'albo di Civitavecchia dal 1982. Mi sono laureato nel 1979 presso l'Università La Sapienza di Roma e ho anche frequentato l'Università Pontificia S.Tommaso D'Aquino in Roma, facoltà di diritto canonico. In oltre trenta anni di attività forense ho maturato competenze nel campo del diritto civile e del lavoro, occupandomi  in partica di tutte le relative materie ancorché mi piace in particolar modo trattare i temi della responsabilità contrattuale ed extracontrattuale, delle locazioni, dei diritti reali, della eredità e successioni, nonché della separazione e divorzio. Sono patrocinante in Cassazione dal 1998 e sono stato anche nominato membro della Commissione esami Avvocato dalla Corte di Appello di Roma per l'anno 2003. Ho collaborato nel 1986-1988 con docente di diritto del lavoro della Università di Siena. Sono stato componente del Collegio sindacale della Banca di Credito Cooperativo di  Cerveteri (ora Roma) ed attualmente sono Vicepresidente dell'Istituto per il sostentamento Clero della Diocesi suburbicaria Porto S. Rufina di Roma . Sono sposato  e ho due figlie. Vivo e lavoro a Cerveteri, ove ho il mio studio legale, esercitando la professione forense soprattutto a Civitavecchia, mia area di competenza, ma anche a Roma. Con me collaborano altri quattro avvocati.

19 COMMENTI

  1. Buongiorno avvocato.Ho appena firmato il preliminare x acquisto prima casa.
    L’agente immobiliare su un totale di 62 mila euro mi ha chiesto come provvigione 5 mila più iva.
    Ma scusi mi tolga un dubbio.Non è massimo il 3% in Puglia entrambi le parti?
    L agente mi ha risposto dicendo che lui è autonomo
    Come può esserlo se è Tecno Rete
    Mi ha quindi derubato facendomi pagare l 8,5 %
    Cosa posso fare?denunciarlo?

  2. Agenzia affiliata Tocano immobiliare Bovisa Uno Milano: chiedono il 20% (venti) di provvigioni. Diffidate!

  3. Buongiorno, ho contattato telefonicamente un’agenzia per affittare un alloggio per mio figlio che rientrava dall’estero. Ho inviato una caparra per fermare l’alloggio, chiedendo nel contempo una bozza del contratto, senza aver visto l’alloggio eccetto che in fotografia.
    Quando mio figlio l’ha visto ha verificato che alcuni aspetti non corrispondevano alla descrizione(distanza dai servizi, superficie in mq, sicurezza rispetto a possibili e facili intrusioni ) e quindi non ha firmato il contratto. Preciso che nè io nè mio figlio abbiamo firmato preliminari o offerte..Ora l’agenzia, oltre ad aver incamerato la caparra, chiede che le venga corrisposta la provvigione (due mesi, anche se il contratto non è stato firmato). E’ possibile ed ha un fondamento legale? grazie.

  4. Buongiorno Avvocato,
    volevo elencarle un problema che ho con agenzia immobiliare TECNOCASA ABANO TERME
    Per maggiore chiarezza l’ elenco la cronologia dei fatti.

    Nel mese di maggio 2013 abbiamo l’intenzione di comprare un appartamento ad Abano Terme.

    Concordiamo con i venditori la seguente proposta seguiti da un agenzia immobiliare di Abano.

    Valore dell’immobile euro 175.000

    pagamento con acconto di euro 20.000 + 36 canoni a titolo di acconto di euro 650,00 cadauno (totale versamento dei 36 canoni 23.400 euro)

    alla fine dei 36 mesi da versare il saldo di euro 131.600

    Tutto questo riportato su preliminare trascritto da un notaio di Abano.

    Sul preliminare viene riportato che entro il 21 Maggio 2016 bisogna fare il saldo con rogito a mio nome o terze persone.

    Ad ottobre del 2015 decidiamo di vendere il preliminare e cercare delle persone che subentrino al rogito, ci affidiamo alla TECNOCASA ABANO TERME…..e da questo momento inizia il problema.

    Viene fatta una lettera d’incarico con esclusiva per 6 mesi, riportando tutti i dati, a mio nome quale venditore del preliminare , valore della vendita dell’immobile proposto euro 175.000, mi fanno firmare e sul campo della provvigione a loro riservata lasciano in bianco, dicendo che è un argomento che decidiamo più avanti al momento di qualche proposta.

    Non ci rilasciano nessuna copia della lettera d’incarico firmata, sollecitata più volte una copia (telefonate e messaggi dove richiediamo la copia della proposta firmata), ma non ci rilasciano nulla.

    Il 22 Febbraio viene fatta una proposta di acquisto per euro 155.000, dove 23.400 euro vanno a me e 131.600 ai venditori dell’immobile.

    A questo punto chiediamo a quanto corrisponde la loro provvigione, concordiamo verbalmente euro 2.500 ivati, ma loro anche sulla proposta in triplice copia, controfirmata da me e dagli acquirenti, non riportano nulla sul campo incarico di mediazione, non ci rilasciano nessuna copia.

    Solo dopo aver sollecitato, ci rilasciano una fotocopia della proposta di acquisto che è in nostro possesso.

    Giocavano molto sulla fiducia e sulla confidenza che volevano instaurare per non rilasciare mai documenti e prendere quasi in autonomia scelte sulle condizioni di vendita.

    Arriviamo al giorno del rogito, appuntamento dal notaio lunedi 16 maggio alle 14, la titolare dell’agenzia mi manda un messaggio di passare in agenzia lo stesso lunedi alle 13.45, mi presentano la fattura che devono allegare tra i documenti da portare al notaio per un totale di 4.650+iva, a questo punto mi mettono in grosse difficoltà perché se non pago non posso andare dal notaio, faccio presente che gli accordi erano ben diversi, chiedo di ricordarsi quanto ci eravamo detti, ma loro prendono la lettera d’incarico e fanno vedere che c’è scritto il 3% di compenso quale mediazione (quindi inserito successivamente da loro)
    Chiediamo di ricordare quanto concordato in fase di trattativa, ma rimangono fermi e ci ricattano che se non paghiamo non possiamo andare dal notaio per il rogito, consideri che dal notaio c’erano anche i venditori , gli acquirenti e l’agente immobiliare della che ci aveva seguito per il nostro acquisto iniziale.
    Vista la situazione decido dopo 45 minuti di andar via senza cedere ai loro ricatti , dicendo che andavo comunque dal notaio a spiegare il problema.
    Il notaio mi riceve privatamente nel suo ufficio, dicendo che il rogito si poteva comunque fare dichiarando che la mediazione è in fase di definizione.
    A questo punto la mia riflessione è se il loro compenso lo devo pagare su quanto ho realizzato dalla vendita del preliminare cioè il 3% su 23.400 euro?
    Perché se pago la provvigione di 4.650+iva come da loro richiesto è circa un 25% d’ incarico di mediazione sui 23.400 euro che ho realizzato.

    Si può denunciare o segnalare il loro comportamento alla camera di commercio o organi competenti?

    Quanto esposto fa capire quanto sia poco credibile la versione dell’agenzia, secondo cui la percentuale sarebbe stata indicata nella misura di 5.250 euro già in sede di conferimento dell’incarico, se cosi’ fosse non avrei mai sottoscritto un incarico di mediazione con una provvigione assolutamente sproporzionata, pari al 25% del valore realizzato.

    Attendo un suo gentile parere e un consiglio su come comportarmi.

  5. Buongiorno Avvocato,
    volevo elencarle un problema che ho con agenzia immobiliare TECNOCASA ABANO TERME
    Per maggiore chiarezza l’ elenco la cronologia dei fatti.

    Nel mese di maggio 2013 abbiamo l’intenzione di comprare un appartamento ad Abano Terme.

    Concordiamo con i venditori la seguente proposta seguiti da un agenzia immobiliare di Abano.

    Valore dell’immobile euro 175.000

    pagamento con acconto di euro 20.000 + 36 canoni a titolo di acconto di euro 650,00 cadauno (totale versamento dei 36 canoni 23.400 euro)

    alla fine dei 36 mesi da versare il saldo di euro 131.600

    Tutto questo riportato su preliminare trascritto da un notaio di Abano.

    Sul preliminare viene riportato che entro il 21 Maggio 2016 bisogna fare il saldo con rogito a mio nome o terze persone.

    Ad ottobre del 2015 decidiamo di vendere il preliminare e cercare delle persone che subentrino al rogito, ci affidiamo alla TECNOCASA ABANO TERME…..e da questo momento inizia il problema.

    Viene fatta una lettera d’incarico con esclusiva per 6 mesi, riportando tutti i dati, a mio nome quale venditore del preliminare , valore della vendita dell’immobile proposto euro 175.000, mi fanno firmare e sul campo della provvigione a loro riservata lasciano in bianco, dicendo che è un argomento che decidiamo più avanti al momento di qualche proposta.

    Non ci rilasciano nessuna copia della lettera d’incarico firmata, sollecitata più volte una copia (telefonate e messaggi dove richiediamo la copia della proposta firmata), ma non ci rilasciano nulla.

    Il 22 Febbraio viene fatta una proposta di acquisto per euro 155.000, dove 23.400 euro vanno a me e 131.600 ai venditori dell’immobile.

    A questo punto chiediamo a quanto corrisponde la loro provvigione, concordiamo verbalmente euro 2.500 ivati, ma loro anche sulla proposta in triplice copia, controfirmata da me e dagli acquirenti, non riportano nulla sul campo incarico di mediazione, non ci rilasciano nessuna copia.

    Solo dopo aver sollecitato, ci rilasciano una fotocopia della proposta di acquisto che è in nostro possesso.

    Giocavano molto sulla fiducia e sulla confidenza che volevano instaurare per non rilasciare mai documenti e prendere quasi in autonomia scelte sulle condizioni di vendita.

    Arriviamo al giorno del rogito, appuntamento dal notaio lunedi 16 maggio alle 14, la titolare dell’agenzia mi manda un messaggio di passare in agenzia lo stesso lunedi alle 13.45, mi presentano la fattura che devono allegare tra i documenti da portare al notaio per un totale di 4.650+iva, a questo punto mi mettono in grosse difficoltà perché se non pago non posso andare dal notaio, faccio presente che gli accordi erano ben diversi, chiedo di ricordarsi quanto ci eravamo detti, ma loro prendono la lettera d’incarico e fanno vedere che c’è scritto il 3% di compenso quale mediazione (quindi inserito successivamente da loro)
    Chiediamo di ricordare quanto concordato in fase di trattativa, ma rimangono fermi e ci ricattano che se non paghiamo non possiamo andare dal notaio per il rogito, consideri che dal notaio c’erano anche i venditori , gli acquirenti e l’agente immobiliare della che ci aveva seguito per il nostro acquisto iniziale.
    Vista la situazione decido dopo 45 minuti di andar via senza cedere ai loro ricatti , dicendo che andavo comunque dal notaio a spiegare il problema.
    Il notaio mi riceve privatamente nel suo ufficio, dicendo che il rogito si poteva comunque fare dichiarando che la mediazione è in fase di definizione.
    A questo punto la mia riflessione è se il loro compenso lo devo pagare su quanto ho realizzato dalla vendita del preliminare cioè il 3% su 23.400 euro?
    Perché se pago la provvigione di 4.650+iva come da loro richiesto è circa un 25% d’ incarico di mediazione sui 23.400 euro che ho realizzato.

    Si può denunciare o segnalare il loro comportamento alla camera di commercio o organi competenti?

    Quanto esposto fa capire quanto sia poco credibile la versione dell’agenzia, secondo cui la percentuale sarebbe stata indicata nella misura di 5.250 euro già in sede di conferimento dell’incarico, se cosi’ fosse non avrei mai sottoscritto un incarico di mediazione con una provvigione assolutamente sproporzionata, pari al 25% del valore realizzato.

    Attendo un suo gentile parere e consiglio su come comportarmi.

  6. Salve. Posso acquistare un appartamento che in passato ho visionato tramite agenzia immobiliare e che attualmente è stato rimesso in vendita privatamente dal proprietario la quale non ha più il mandato con l’agenzia immobiliare.

  7. Buonasera,
    tramite un agenzia sono venuto a sapere che una ditta stava per costruire in una zona a me congeniale.
    Quando mi sono state fatte visionare le planimetrie, ho scoperto di conoscere il proprietario della ditta, poiché era in classe con mio fratello.
    Ora, dato che nessuno dell’agenzia ci ha messo in contatto, anche perche stiamo variando molte alternative, se noi decidessimo di contattare il costruttore autonomamente, e magari acquistassimo l’immobile, saremmo ugualmente costretti a pagare la commissione all’agenzia?
    Grazie

  8. Buongiorno ..ma se ritengo che non vi è diritto alle provvigioni da parte dell’agenzia,per mezzo raccomandata e la stessa non reclama ,il diritto alla provvigione si prescrive?

  9. E possibile che per un appartamento di 45000 € l’agenzia mi ha chiesto 3500 € più iva? Mi sembra un po esagerato come mi devo comportare? Grazie

  10. Salve, ho effettuato una mediazione per l’acquisto di un azienda agricola,Ora il venditore vorrebbe annullare la percentuale relativa alla provvigione per la mediazione. Può farlo anche se non abbiamo raggiuto per pochissimo la cifra che avrebbe voluto fare vendendo l’azienda?

  11. buongiorno avvocato sono il sig. giuseppe, a dicembre abbiamo firmato con tecnocasa una proposta d’acquisto immobiliare per un appartamento, pattuito il prezzo e i documenti per avere la casa consegnata in regola. Abbiamo fatto un bonifico ai proprietari di 3000 euro come impegno (sarebbero state usate per mettere a normA UNA VERANDA ABUSIVA). quindi da un prezzo pattuito di centomila ne dobbiamo 97mila piu il 3% piu iva all agenzia. da gennaio in poi si sono concretizzate situazioni familiari che ci hanno fatto pensare ad un ripensamento (mamma sola e bisognosa di assistenza e lontana dalla citta (anche se soli 22 km) dove stiamo acquistando e nessun parente che esista e ci aiuti. In piu ritorno da una navigazione l 1 febbraio ammalato faccio i raggi e mi trovano un enfisema polmonare piu 2 noduli sospetti visite da pneumologo cura antibiotica e la mancata certezza di poter sapere come stiamo perche la tac non si puo fare con polmoni cosi sporchi…Ora questa e stata la goccia che ha fatto traboccare il vaso abbiamo deciso di prendere casa ammobiliata vicino mia madre e mobili in deposito in quanto cosa acquistiamo a fare in citta se mi succede qualcosa (operazioni e roba piu grave) piu il problema di mia madre…?? dato che mia moglie non guida e non ha nessun parente anche lei in citta??
    riferito il tutto in agenzia 11 giorni prima del rogito (compromesso non e stato fatto)..l agenzia nonostante perda i 3000 versati ai proprietari e sia coscente di pagargli il 3% piu iva (3660 euro) vogliono la provvigione dai proprietari ..che si rivarrebbero su di noi minimo facendocela pagare…
    e’ giusto che in un affare non concluso per i nostri reali motivi questi chiedano la provvigione anche ai proprietari e poi possibile anche a loro il 3% piu iva????

    la ringrazio anticipatamente

  12. salve
    per trovare un appartamento mi sono rivolta ad una agenzia immobiliare
    per cui al primo appuntamento del sopralluogo la signora dell’agenzia ha detto che non aveva le chiavi del garage sotterrneo ,ma mi disse che era appena sotto e che c’era l ascensore,per cui mi fidai ,oggi dopo la firma del contratto della locazione e la consegna delle chiavi con i proprietari siamo andati a fare il sopralluogo e ho visto dove ubicava il garage ,sotterraneo ho visto che l ‘ascensore non c’era,invece mi sono vista una scalinata ripida di 30 gradini ,oppure 200 metri per uscire dalla uscita del sotterraneo per prendere l ascensore ..
    la mia decisione è di rifiutare ,ma sò che ora ho non posso piu e devo dare la disdetta dei tre mesi dal contratto.ma volevo sapere io vado incorrere a qualche penale? e all’agenzia le spetta la provvigione? la provvigione và a seguito ad ogni contratto o vale 1 anno? la stessa agenzia mi potrà ancora trovare un altra soluzione? e sono obbligata a versare una ulteriore provvigione?
    attendo una vostra risposta urgentissima
    grazie Mille
    Francioso Marina
    cell 3336589947

  13. Una agenzia immobiliare mi ha chiesto il 4%+ iva. Secondo me e troppo. Sto a Pescara (Abruzzo). Chi mi risponde?

  14. Buonasera

    scrivo per raccontare uno storiella di una “collega molto simpatica::

    un cliente si rivolge a me per vendere un immobile, cosa che regolarmente avviene.. dopodichè vuole acquistare, quindi gli propongo degli immobili nel mio portafoglio e ne troviamo diversi, iniziamo a fare delle visite ne individuiamo uno che il cliente mi dice di conoscere in quanto due anni prima lo aveva visionato con la collega simpatica…io gli dico di stare tranquillo in quanto all’epoca non poteva comprare e soprattutto il prezzo era cambiato e non aveva instaurato nessuna trattativa con la collega;

    io concludo la vendita dell’appartamneto e iniziano le ripercussioni della collega verso di me e verso i clienti acquirente e anche venditore….

    che faccio perche la collega mi ha richiesto provvigioni e ho dovute raccontare al giudice incompetente la questione….. abbiamo una sentenza che ci tutela?

    gtrazie

  15. Devo acquistare un terreno tramite un’agenzia immobiliaria di Molfetta (Bari)per informazioni ho chiesto prima di fare l’offerta le spese notarili e le spese dell’agenzia quando ammontano.Il valore del terreno e di 20.000Euro e’ mi hanno chiesto le spese di agenzia 3000+iva mentre quelle del notaio 3300 .
    Mi e’ sembrato un po’ anzi direi troppo alto la percentuale richiesta dall’agenzia immobiliaria se parliamo che al sud le agenzie si prendono tra il 2/3% .
    La domanda e’ questa possono chiedere una percentuale cosi’ alta c’e’ una legge ho un art. della legge che dice il massimo della percentuale che una agenzia puo’ chiedere e da un ………Potete darmi delle informazioni piu’ precise perche’ mi e’ sembrato che vogliono truffarmi.
    Grazie

  16. Buongiorno, riguardo all’aspetto provvigionale vorrei chiederle dove posso trovare conferma delle modalità di pagamento ,in quanto ho un cliente che non ritiene di dover pagare il nostro compenso alla stipula del preliminare ma,bensì, alla stipula del rogito definitivo. Tale modalità non trova riscontro nella pratica ,in quanto noi intermediari immobiliari veniamo soddisfatti economicamente all’accettazione o al più tardi al preliminare. Può essermi di aiuto? Grazie mille saluti Mariarosaria

  17. come mi devo comportare con un “agente immobiliare” che da 3 mesi ancora non ha raccolto tutti i documenti necessari per la compravendita di un appartamento? i soldi sono arrivati in banca, ma l’agente immobiliare mi ha chiesto di aspettare un altro mese per fare il rogito, motivando che i venditori hanno problemi di salute …nel frattempo il notaio dice che ancora mancano i documenti necessari per concludere l’affare! io non posso pagare sia l’affitto che la rata della banca che mi arriverà il prossimo mese, quindi non so… che devo fare?

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