Ci sono voluti settant’anni, ma alla fine la riforma del condominio è diventata realtà. Dal 1942, anno degli ultimi interventi normativi sulla vita in edifici a residenza plurima, di acqua sotto i ponti ne è passata parecchia. Sono cambiate le famiglie, le loro esigenze quotidiane, ma soprattutto è mutato radicalmente il tessuto sociale. Oggi, in condominio non si incontrano – e talvolta, scontrano – esclusivamente persone diverse, ma anche etnie, culture e stili di vita. Tutto ciò, mentre i lacci normativi diventano sempre più stringenti e si invoca una trasparenza sempre maggiore, perché ciascuno rispetti i propri oneri e ogni centesimo venga investito per migliorare le condizioni di chi risiede.

Possibile tradurre tutto ciò in una sola riforma, che modifica gli articoli dal 1117 al 1138 del codice civile e relative disposizioni, saltando in blocco sette decenni di storia e divisioni? Ne discutiamo con Antonella Donati, giornalista dal lungo curriculum in ambito finanziario e amministrativo. E’ autrice di saggi, ebook e volumi specializzati, oltre che curatrice di rubriche per siti specializzati, come fiscoetasse.com dove ha appena pubblicato l’ebook “La riforma del condominio”.


Dottoressa Donati, la riforma del condominio è legge. Gli inquilini avranno ora più voce in capitolo sulle decisioni?

Sicuramente la riforma del codice civile contiene una serie di elementi che assicurano una maggior snellezza nelle decisioni, soprattutto per quanto riguarda la possibilità di approvare con una maggioranza ridotta rispetto al passato tutta una serie di interventi di ammodernamento degli impianti per tv e internet, ma anche la realizzazione di parcheggi e l’introduzioni di fonti di energia verde dai pannelli solari e fotovoltaici agli impianti eolici. In questo settore è particolarmente significativa la possibilità offerta ai condomini di utilizzare, oltre ai propri balconi e terrazzi, anche il lastrico solare e il tetto per installare i pannelli destinati al servizio delle singole abitazioni, senza che gli altri condomini possano bloccare l’intervento realizzato a norma di legge. Il testo da questo punto di vista, e non solo, recepisce di fatto le sentenze della Cassazione che in questi decenni si sono succedute e che hanno di fatto consentito un’applicazione delle disposizioni del 1942  in linea con l’evoluzione della società. Due casi emblematici entrambi codificati ora nella riforma.  Il più importante è l’abolizione della solidarietà tra condomini per quel che riguarda le spese condominiali, un principio stabilito dalla Cassazione nel 2008,  e recepito in toto, con l’obbligo per l’amministratore di attivarsi nei confronti dei morosi entro sei mesi al massimo dai mancati pagamenti, e il divieto per i fornitori di rivalersi su chi è in regola. Sempre di rilievo, ma in un altro ambito, il riconoscimento della possibilità di distaccarsi dal riscaldamento centralizzato senza la necessità di ottenere l’autorizzazione dell’assemblea, e pagando solo le spese di manutenzione straordinaria. Anche questo un principio stabilito dalla Cassazione nel 2004.

Una delle parti nevralgiche della riforma riguarda la figura dell’amministratore: a suo avviso è stata responsabilizzata a sufficienza? Si va verso un vero e proprio professionismo?

La legge delinea una figura tutta nuova dell’amministratore ed è sicuramente questo il settore nel quale  interviene in maniera più organica e con disposizioni destinate ad avere un impatto realmente positivo sulla gestione dei conti condominiali. L’obbligo di soddisfare specifici requisiti di onorabilità – assenza di condanne e di protesti –  e di professionalità – diploma di scuola superiore e attestati di formazione –  l’apertura del conto corrente bancario, le disposizioni puntuali per la redazione dei conti e la tenuta dei registri, e quelle che impongono il ricorso al decreto ingiuntivo in caso di morosità, rafforzano sicuramente il ruolo dell’amministratore e offrono maggiori garanzie ai condomini. La lunga lista di doveri, un vero e proprio decalogo dettagliato contenuto nella nuova versione dell’articolo 1130  consente ai condomini  sapere esattamente quali sono i compiti richiesti all’amministratore, e quali sono i casi, o le mancanze, che possono portare alla revoca del mandato per giusta causa. Ovviamente un amministratore professionista avrà un costo più elevato, ma ampiamente giustificato dal tipo di attività richiesta, anche considerando che dovrà garantire una specifica reperibilità e l’accesso agli atti a semplice richiesta. Per questo peraltro, molto opportunamente, la legge impone un  amministratore “professionista”  solo nei condomini di maggiori dimensioni, ossia quelli con almeno nove proprietari (e non più cinque come in passato), consentendo a quelli più piccoli di affidarsi anche ad un condomino. In caso di scelta interna non sono infatti previsti gli stessi requisiti di professionalità, anche se è obbligatorio rispettare comunque quelli di onorabilità. L’amministratore – condomino  può quindi chiedere un compenso più basso, ma dovrà comunque garantire la gestione muovendosi nell’ambito delle regole stabilite dalla legge.

Il capitolo più discusso è invece quello relativo agli animali domestici: cosa è cambiato, in concreto? Le nuove disposizioni come influiranno nelle aree comuni?

Le nome contro il divieto di tenere animali in condominio sono state sicuramente uno dei punti più enfatizzati  a livello giornalistico. In realtà però, la norma non cambia assolutamente nulla e non incide in alcun modo sui regolamenti contrattuali, ossia quelli messi a punto dal costruttore e consegnati al rogito, che sono gli unici atti che possono contenere divieti di questo tipo. Già oggi, in assenza della riforma, nessun regolamento di condominio approvato dall’assemblea può vietare di tenere animali in casa, perché un atto di questo tipo non può incidere sui diritti dei singoli, come espressamente stabilito dal codice civile. La riforma interviene solo sui regolamenti dell’assemblea, quindi non cambia nulla per chi ha già acquistato casa in un condominio nel quale è vietato l’ingresso ai cani, o ad altri animali domestici, e non incide sulla possibilità per i costruttori di continuare ad introdurre divieti di questo tipo nei propri regolamenti.

A proposito: le destinazioni d’uso sono una delle principali ragioni di dissidio in condominio: come interviene la riforma in questo settore normativo? Le modifiche saranno più semplici o più ostiche?

Al di là  della volontà del Parlamento di semplificare la vita dei condomini, molti aspetti della riforma richiederebbero ulteriori chiarimenti. La questione dei cambi di destinazione d’uso è proprio uno degli argomenti sui quali sarà necessario un approfondimento. Secondo la riforma, per cambiare la destinazione d’uso dei beni comuni non è più necessaria l’unanimità ma solo il voto a favore dei quattro quinti dei condomini e dei millesimi. Non è chiaro, però, a che tipo di interventi si riferisce la legge. Già oggi, infatti, è possibile deliberare con la maggioranza dei due terzi dei millesimi, quindi con il 660 millesimi e non con 800, tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo dei beni comuni, e questa norma risulta inalterata anche nel nuovo testo. Quello che non è possibile deliberare senza l’unanimità invece è, ad esempio, l’abbattimento degli alberi e la trasformazione del giardino in un’area completamente asfaltata . Sarà possibile farlo un domani con la maggioranza dei quattro quinti? Francamente prevedo una mole di ricorsi al giudice, anche considerando che la riforma autorizza queste modifiche quando sono necessarie “per soddisfare esigenze di interesse condominiale”. Ma, per dire, realizzare un parcheggio interrato trasformando un giardino in lastrico di cemento nel cortile di un palazzo d’epoca nel quale sono già presenti dei box, e magari anche delle aree dove è permesso il parcheggio,  può essere una modificazione della destinazione d’uso effettuata nell’interesse condominiale, ossia nell’interesse complessivo di tutti i condomini?

Tra sito web e nuovi doveri dell’amministratore, il legislatore ha detto di essersi ispirato al principio della trasparenza: davvero, d’ora in avanti, tutti i conti saranno sotto lo stretto controllo dei residenti?

La trasparenza dei conti è certamente uno dei veri punti qualificanti della riforma. A questo riguardo vale la pena di sottolineare l’importanza delle regole per la predisposizione del rendiconto condominiale, che deve contenere  entrate e uscite, i fondi disponibili ed alle eventuali riserve, in modo da consentire l’immediata verifica, il registro della contabilità e una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. Inoltre la riforma  recepisce le indicazioni della Cassazione in merito al diritto dei condomini all’acceso agli atti, regolamentando esattamente le modalità con le quali ciascun proprietario può chiedere  copia di tutta i documenti che riguardano la gestione compreso l’estratto del conto corrente conto condominiale. Ma il vero punto di svolta è sicuramente quello relativo alla possibilità di realizzare il sito web dedicato  sul  quale mettere a disposizione tutti i documenti  necessari per approvare le singole delibere.

In conclusione: si poteva fare di più? In quali ambiti?

Si poteva certamente fare di più sul fronte della chiarezza. Il testo approvato risente della necessità di approvare, praticamente a fine legislatura e quindi di fretta, una riforma in discussione fin da 2008. Nel passaggio da un ramo all’altro del Parlamento la riforma  ha cambiato fisionomia diverse volte, e questo emerge nella stesura finale. Se le disposizioni relative ai nuovi requisiti di professionalità richiesti all’amministratore e agli obblighi di  trasparenza per la  gestione segnano sicuramente un punto di svolta, le modifiche introdotte in materia di maggioranze per deliberare non vanno esattamente tutte nella stessa direzione e complessivamente definiscono un quadro abbastanza disordinato che, in assenza di modifiche,  darà certamente modo alla Cassazione di intervenire in ambito condominiale ancora per molto tempo.

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7 COMMENTI

  1. Vorrei porre l’attenzione sull’aspetto della trasparenza, non tanto nei confronti dei condomini proprietari, con i quali l’amministratore si confronta in sede di Assemblea, quanto con i condomini inquilini, con i quali il rapporto è piuttosto aleatorio, quasi inesistente, se non nei casi di morosità. Sono un condomino inquilino e alle mie tante richieste di avere spiegazioni , via mail o via telefono l’amministratore in questione è sempre sfuggente e generico. Ho chiesto più volte di essere convocato alle assemblee, ma ne il mio proprietario per delega ne l’amministratore per diretto invito lo hanno fatto.
    Insomma nel mio condominio sono costretto a pagare per spese che ritengo eccessive e con una errata ripartizione e NON posso avere voce in capitolo.
    Ultimamente (dic 2016) sono dovuto ricorrere alle minacce per avere il documento di bilancio preventivo 2016 e consuntivo 2015.

  2. Assurda la regola che permette di tenere cani o animali in casa anche se disturbano i vicini.
    Peggio se si tratta di razze pericolose come pit bull etc. addirittura senza limite di numero.
    Chi ama i cani si prenda una casa adeguata, non appartamento in condominio.
    Un bambino che urla o che urina in cortile si può sgridare e la smette, un cane no.
    Bravi

  3. […] Il condominio, inoltre, in caso di rumori molesti o di odori sgradevoli per i quali si presentasse l’esigenza di richiedere la cessazione della turbativa per violazione delle norme sulle immissioni intollerabili ex articolo 844 del Codice civile, diventa abilitato a proporre la domanda di allontanamento dell’animale dall’abitazione in base all’articolo 700 del Codice di procedura civile. Anche nel caso di immissioni rumorose è possibile avanzare, purché ne sussistano i prerequisiti, il reato di “disturbo del riposto delle persone” (articolo 659 del Codice civile): si precisa, però, che l’elemento portante di questa fattispecie criminosa risulta l’idoneità del fatto ad arrecare disturbo ad un numero indeterminato di individui e non già l’effettivo disturbo ai medesimi. Infine, quale ultimo precetto, si apprende come gli animali non devono essere abbandonati, senza supervisione alcuna e per un periodo temporale lungo, sul balcone o nelle abitazioni dal momento che la verificazione della circostanza  potrebbe ipotizzare il reato di “omessa custodia” (articolo 672 del Codice penale). […]

  4. […] A distanza di quattro mesi, la riforma del condominio è una realtà, ma fluida, in continuo divenire, a seguito delle numerose sentenze della Cassazione o dei ricorsi presentati dai singoli residenti. Insomma, non si sono modificati solo gli articoli dal 1117 al 1138 del Codice civile, ma sono cambiate anche le prerogative dei cittadini che risiedono in strutture collettive. In molti casi, poi a subire una rivisitazione sono state le loro stesse abitudini: ne discutiamo conAntonella Donati, saggista ed esperta del settore, con cui già avevamo tratto un bilancio della riforma all’indomani della sua approvazione. […]

  5. E’ facile fare delle riforme, ma sulla base di quale esperienza diretta? Sono stati interpellati gli interessati, ovvero gli amministratori, per conoscere le effettive carenze e le reali necessità connese alle problematiche dei condominii che gli amministratori vivono giorno per giorno? Non so cosa accade al nord (forse i Condomini hanno maggiore vresponsabilità e consapevolezza), ma al sud l’abitudine alla morosità è ampiamente diffusa e non sempre l’amministratore è nella condizione economica di avviare una procedurfa legale (decreto ingiuntivo) per ampia situazione deficitaria della cassa condominiale, a meno che non anticipi del proprio; d’altro canto, i Condomini sono restii e addirittura contrari alla istituzione di un “fondo cassa” che, per logica, dovrebbe servire anche a tale scopo. E come si fa ad istituire un conto corrente esclusivo di un condominio quando, negandosi un adeguato fondo cassa, si rischia (anzi si è certi) che tale conto corrente sarà perennemente in “rosso”? Le quote condominiali periodicamente pagate dai condomini (da quelli che le pagano) sono molto spesso appena sufficienti per pagare i servizi più comuni (energia elettrica, pulizia, giardinaggio, manutenzioni impianti etc,); molto spesso, a fine esercizio, l’amministratore si rende conto che non è nemmeno possibile rilevare il proprio compenso!! Eppure deve fatturare e pagare tutti gli oneri connessi. E’ facile fare delle riforme, ma quel che veramente deve essere riformata è la mentalità dei Condomini e la procedura connessa ai decreti ingiuntivi i cui tempi – sempre che vadano a segno – sono eccessivamente lunghi. Ma poi, ci vuole anche coraggio a fare un decreto ingiuntivo ad una persona che vive con una modesta pensione sociale! O bisogna essere onniscienti per fare un decreto ingiuntivo tanto tempestivamente a chi incorre in condizioni di fallimento, con tutti gli annessi e connessi!

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