Riforma del condominio: tutte le novità aggiornate in tempo reale

Dal 18 giugno, entrerà in vigore la riforma del condominio. Da martedì, infatti, decorreranno i sei mesi di tempo, dalla pubblicazione sulla “Gazzetta Ufficiale” del  17 dicembre 2012 n. 293, che sono stati concessi per far fronte alle novità previste dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220 “Modifica alla disciplina del condominio negli edifici”, ponendo così finalmente fine ad un’attesa lunga 71 anni.

Con l’intento di agevolare amministratori, professionisti e condomini a districarsi nella corposa giungla normativa della revisione, la redazione di LeggiOggi ha deciso di mettere a disposizione una pagina d’approfondimento specificatamente concepita per offrire tutte le informazioni. Per avere un quadro dettagliato, aggiornato in tempo reale, della riforma è da oggi consultabile lo speciale Riforma del condominio 2012, che suddivide per categoria tutte le novità introdotte dalla normativa.

La legge n. 220/2012 rivoluziona completamente i rapporti che legano amministratori e condomini. Grazie alla riforma, infatti, si suppone che gli oltre 50 milioni di cittadini che vivono oggi in condominio, ossia l’85% delle famiglie italiane, otterranno maggiori diritti nei confronti dell’amministratore, beneficiando altresì di una maggiore supervisione finanziaria. Anche l’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari (Anaci), su dichiarazione dello stesso presidente, Pietro Membri, sembra essere rimasta soddisfatta dalle modifiche apportate dalla riforma.

Sono diverse le novità che recepiscono orientamenti già ampiamente consolidati dalla Corte di Cassazione, ad esempio in materia di riscaldamento centralizzato o attinenti alla gestione di un conto corrente intestato al condominio. Altrettanto numerose sono, però, le correzioni che introducono vere e proprie innovazioni, come quelle concernenti il profilo dell’amministratore, il cui “statuto” cambia radicalmente, o quelle riguardanti il quorum assembleare.

CODICE DEL NUOVO CONDOMINIO 2015 Operativo

CODICE DEL NUOVO CONDOMINIO 2015 Operativo

Massimiliano Di Pirro, a cura di, 2015, Simone

L'impostazione del Volume ha un taglio originale, poiché affronta la materia condominiale tenendo conto di una pluralità di punti d'osservazione: quello del giudice, per l'approfondimento delle tematiche e la puntuale rendicontazione del dibattito dottrinale e giurisprudenziale; quello...



RIFORMA DEL CONDOMINIO: tutte le novità

 

L’avvio della riforma, fortemente voluta per via sia dei mutamenti tecnici e tecnologici subentrati che dell’evoluzione dei modelli di insediamento abitativo, ha prodotto, tenendo salde le disposizioni della giurisprudenza in materia, un ampio ed articolato contenuto che è arrivato a toccare interamente la disciplina del condominio. Di seguito, Leggioggi.it riporta un quadro di sintesi delle tematiche più dibattute.

 

Il nuovo amministratore di condominio

L’articolo 9 sostituisce l’articolo 1129 del Codice civile in materia di nomina, revoca e obblighi dell’amministratore, la cui carica dura un anno ed è rinnovata per eguale durata. L’articolo 10 rinnova l’articolo 1130 del Cc, in materia di attribuzioni dell’amministratore, orientate verso una maggior tutela della trasparenza del suo operato. Con l’articolo 11 viene, invece, inserito nel Codice civile l’articolo 1130-bis, che disciplina il rendiconto condominiale. L’articolo 12 modifica, infine, l’articolo 1131 del Cc, chiarendo a quale norma si intende fare riferimento. L’amministratore di condominio diventa una figura obbligatoria all’interno degli agglomerati condominiali che comprendono più di otto condomini. I requisiti per la nomina, rispetto al passato, sono stati innalzati: la persona  è tenuta infatti a possedere un diploma di scuola media superiore, deve superare un corso di formazione professionale oltre che frequentare sistematicamente attività formative. Gli stessi requisiti possono, però, venire ridotti qualora la carica venga rivestita da uno dei condomini o nel caso sia già stata svolta almeno per un anno nel corso dell’ultimo triennio. Tra le variazioni più importanti emerge una serie di elementi che l’amministratore è chiamato a fornire ai condomini, in termini di conoscenza e pubblicità, per consentire loro di valutare le rispettive qualifiche ed il rispettivo operato. In tal senso, l’amministratore a cui sia richiesto, all’atto dell’accettazione della nomina dovrà presentare una polizza di assicurazione per responsabilità civile, a garanzia degli atti compiuti nello svolgimento del mandato. Seguono inoltre:  l’obbligo di passare le somme ricevute a qualsiasi titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle erogate per il condominio, su uno specifico conto corrente postale o bancario intestato allo stesso; l’obbligo di agire, eccetto in caso di dispensa da parte dell’assemblea, per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è esigibile. Sono stati standardizzati anche i comportamenti per i quali può disporsi la revoca dell’incarico. L’attenzione, infatti, che il nuovo amministratore dovrà riporre nel rispetto della normativa è massimo: il riscontro del mancato adempimento (irregolarità fiscali o mancata apertura del conto condominiale) anche da parte di un solo condomino può provocarne la revoca.

Assemblea

L’avviso di convocazione potrà essere inviato via fax, tramite posta elettronica certificata (PEC) o tramite recapito a mano. Può dunque dirsi definitivamente addio al vecchio, ufficioso, invito a voce e i nostalgici del tradizionale metodo, se non si adegueranno alle nuove disposizioni, potranno incapparsi nei ricorsi presentati dai condomini assenti dissenzienti. Sono stati introdotti anche nuovi limiti numerici al cumulo delle deleghe di voto, con tanto di divieto di delega all’amministratore. Anche i quorum per la validità delle delibere assembleari sono stati modificati, nello specifico le variazioni riguardano:

  • la costituzione in prima convocazione: 50% + 1 dei condomini e 2/3 dei millesimi;
  • la costituzione in seconda convocazione (quella effettiva): 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi;
  • le delibere (sempre in seconda convocazione): 50% + 1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi.

 

Più controllo contro i morosi e sanzioni

I condomini che ritarderanno i pagamenti, hanno a disposizione sei mesi di tempo per regolarizzare le rispettive posizioni. Terminato questo intervallo, l’amministratore senza obblighi di consulta per l’assemblea, sarà tenuto a procedere tramite l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti dei morosi. Qualora la morosità dovesse protrarsi oltre i sei mesi, il condomino dovrà essere inibito dalla fruizione dei servizi comuni. La sanzione prevista per chi infrange il regolamento di condominio può oscillare dai 200 fino agli 800 euro.

 

Benvenuti gli animali domestici

La nuova riforma prevede più libertà per i possessori di animali domestici. Quest’ultimi, infatti, potranno godersi i loro amici a quattro zampe senza troppe rinunce, ferma restando la tassativa osservanza del regolamento previsto per le aree comuni. In particolare, rimane valida l’ordinanza del ministero della Salute, entrata in vigore il 23 marzo 2009, che sancisce l’obbligatorietà, nei confronti dei proprietari di animali, di mantenere pulita l’area di passeggio, di utilizzare il guinzaglio in tutti gli spazi condominiali e di applicare la museruola nel caso di animali aggressivi. Chi sceglie di possedere animali domestici è tenuto comunque a non dimenticare di essere investito di responsabilità civile e penale in caso di danno o lesione.

 

Parti comuni

L’articolo 1 sostituisce l’articolo 1117 del Codice civile, offrendo un’indicazione più esaustiva, anche se non tassativa, sulle parti comuni dell’edificio. Rimane attuale l’affermazione giurisprudenziale secondo cui il diritto di condominio sulle parti comuni dell’edificio trova fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l’esistenza dell’edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune. In tal senso, la presunzione di comproprietà posta dall’articolo 1117 Cc, la quale comprende un elenco non categorico ma esemplificativo dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per riscontrabili caratteristiche strutturali, serve in via esclusiva all’uso o al godimento di una parte dell’immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità doverosa, dal momento che la destinazione particolare del bene arriva a prevalere sull’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario. Tra le diverse specificazioni sono espressamente indicati, come parti comuni, i sottotetti qualora destinati per caratteristiche strutturali e funzionali all’uso comune. Il testo del recente art. 1117 risente anche degli aggiornamenti di natura tecnologica con specifico riguardo ai sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione, tra l’altro, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, sia da satellite che via cavo.

 

Rispetto ambientale ed energetico 

L’articolo 7 della nuova legge recita: “E’ consentita l’installazione di  impianti  per  la  produzione  di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole  unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra  idonea  superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato. Qualora si rendano necessarie  modificazioni  delle  parti  comuni, l’interessato ne dà comunicazione  all’amministratore  indicando  il contenuto specifico e le modalità di  esecuzione  degli  interventi”. Viene pertanto favorito chi provvede ad installare sistemi per il risparmio energetico. L’installazione viene comunque a dipendere dal parere dell’assemblea, la quale è chiamata ad adoperarsi per: “imporre cautele a salvaguardia della  stabilità,  della sicurezza o  del  decoro  architettonico  dell’edificio  e,  ai  fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma,  provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico  solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le  diverse  forme  di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque  in  atto”.

 

Riscaldamento e ascensore

La nuova riforma chiarisce la ripartizione delle spese per il servizio di ascensore: per metà si considererà il valore millesimale e per l’altra metà verrà a valere il piano. E’ l’articolo 8 a specificare: “Le  scale  e  gli  ascensori  sono  mantenuti  e  sostituiti   dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle  singole unità immobiliari e  per  l’altra  metà  esclusivamente  in  misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”. Contemporaneamente, i condomini che esprimono l’intenzione di distaccarsi dal sistema di riscaldamento centralizzato saranno abilitati a farlo anche senza il benestare dell’assemblea, a condizione che continuino a versare le spese di manutenzione straordinaria senza arrecare danno agli altri condomini.

 

Innovazioni 

Il legislatore, nell’introdurre alcuni commi nel testo dell’articolo 1120 Cc, segnala una serie di innovazioni per la cui approvazione è prevista una maggioranza meno forte rispetto alle innovazioni indirizzate, in linea generale, al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, di cui all’articolo 1120, primo comma, Cc. Si tratta di fattispecie volte a valorizzare l’immobile sotto il profilo della sicurezza e della salubrità impiantistica, dell’abbattimento delle barriere architettoniche, del contenimento del consumo energetico, della realizzazione di parcheggi e dell’installazione degli impianti per accedere a flussi informativi.

 

Sito internet condominiale

L’Art. 71 – ter contempla la possibilità di aprire un sito internet condominiale che risponda ad obiettivi non promozionali ma di trasparenza. In esso dovranno trovare posto le pubblicazioni di atti, verbali, notizie, documenti utili per i condomini aventi finalità di chiarezza e trasparenza. “Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini”.

 

Bilancio condominiale

E’ stato introdotto il principio della trasparenza. Il nuovo bilancio va a comporsi di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario e di una nota riassuntiva che esplica la gestione. L’assemblea ha inoltre facoltà di nominare un revisore dei conti del condominio.

 

Normativa

Si allega di seguito il testo completo della nuova riforma del condominio previste dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220 recante “Modifica alla disciplina del condominio negli edifici”.

Vai al testo finale della riforma del condominio.