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Canoni locazione non percepiti: come funziona l’esonero Irpef

Giuseppe Moschella
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Una novità che riguarda l’Iperf sui canoni di locazione non percepiti dai proprietari degli immobili, potrebbe arrivare dalla conversione in legge al decreto “Sostegni”, nello specifico viene introdotta l’esenzione Irpef sulle somme non percepite dai proprietari a partire dal 1° gennaio 2020 indipendentemente dal momento in cui è stato stipulato il contratto.

La mancata percezione deve essere provata da una intimazione di sfratto per morosità, o da una ingiunzione di pagamento, e per i contratti di affitto con canoni non percepiti prima del 1° gennaio 2020, il canone rientra tra le somme imponibili.

Canoni locazione non percepiti: la novità nel decreto “Sostegni”

Ad introdurre la novità per chi affitta un immobile, dovrebbe (se confermato) essere un emendamento al decreto “Sostegni”, che modifica quanto previsto dall’articolo 3-quinquies del D.L. n. 34/2019, prevedendo l’abrogazione del secondo comma del medesimo articolo.

La disposizione allarga la possibilità di detassazione degli affitti non pagati, relativi ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, con la prova della mancata corresponsione delle somme, mediante ingiunzione di pagamento o intimazione di sfratto per morosità.

Non solo per i contratti di locazione stipulati dal 1° gennaio 2020, ma anche per quelli stipulati precedentemente, si potrà beneficiare dell’esenzione fiscale dei canoni non percepiti, una buona notizia per i proprietari di immobili.

La data spartiacque del 1° gennaio 2020, resta come vincolo non per la data di stipula del contratto, ma quale riferimento temporale relativo all’inizio della morosità.

Decreto Sostegni: gli emendamenti approvati e le novità

Canoni locazione non percepiti: la norma prima della modifica

La disposizione che andrà ad essere modificata, prevede ad oggi che per i contratti di locazione di immobili abitativi sottoscritti dal 1° gennaio 2020, i canoni di locazione non incassati dal locatore, non sono assoggettati a tassazione in capo al locatore già a partire dal momento dell’intimazione dello sfratto per morosità o dell’ingiunzione di pagamento.

È il decreto 34/2019 (art. 3-quinquies) che ha modificato l’articolo 26 Tuir limitatamente ai contratti di locazione di immobili abitativi.

Il suddetto articolo stabilisce il principio generale secondo cui i redditi fondiari (nel cui ambito rientrano i canoni di locazione riferiti a contratti stipulati al di fuori dell’esercizio d’impresa) concorrono a formare il reddito complessivo del contribuente (titolare del diritto di proprietà dell’immobile o di altro diritto reale) a prescindere dall’effettiva percezione.

In un periodo di crisi economica, il mancato pagamento dei canoni di locazione da parte dei conduttori determina un ingiusto aggravio fiscale a carico dei locatori.

La normativa esistente prima delle modifiche apportate dal D.L. 34/2019, pur prevedendo qualche rimedio, non si è rivelata sufficiente per evitare comunque delle penalizzazioni importanti, ragione per cui l’articolo 3-quinquies D.L. 34/2019 ha introdotto un’anticipazione del momento a partire dal quale è possibile non sottoporre a tassazione i canoni non percepiti, ovvero con la condizione che il mancato incasso sia comprovato, alternativamente, dall’intimazione dello sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. In sostanza, la detassazione è anticipata al momento a partire dal quale è richiesta e comunicata l’intimazione di sfratto o è inviata l’ingiunzione di pagamento, e non alla data di conclusione del procedimento per l’esecuzione dello sfratto.

L’eventuale riscossione dei canoni non percepiti negli anni precedenti, è soggetta a tassazione separata ai sensi dell’articolo 21 del Tuir, secondo le regole già previste per i redditi conseguiti a titolo di rimborso di imposte o di oneri dedotti dal reddito complessivo in annualità precedenti.

Le novità del decreto 34/2019 si applicano tuttavia esclusivamente con riferimento ai contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2020.

È evidente che il vincolo della data di stipula del contratto, taglia fuori dalla misura agevolativa tutti i rapporti instaurati in data precedente al 1° gennaio 2020.

Alla luce delle novità in fase di approvazione, qualora confermata la modifica, si potrà beneficiare dell’esenzione Irpef dei canoni non percepiti dal 1° gennaio 2020, senza tener conto della data di stipula del contratto.

Tale regola tende ulteriormente una mano al contribuente rispetto alle previsioni dell’articolo 26 del TUIR (ante modifica e post modifica).

Con la disposizione in corso di approvazione, il Governo non eliminerà del tutto la regola base, ma ne restringerà moltissimo il campo applicativo, stabilendo che la regola fissata dal decreto sulla crescita del 2019 varrà per tutti i canoni non percepiti dal 1° gennaio 2020, anche se derivanti da contratti siglati prima di quella data.

Sarà cosi la data del mancato incasso a decidere il regime fiscale (esenzione o meno), e non la data di stipula del contratto. Per i canoni non incassati fino al 31 dicembre 2019 invece, varrà ancora la regola base, ad applicazione ormai residuale.

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Canoni locazione non percepiti: conseguenze nella dichiarazione dei redditi

È evidente che la novità ha delle conseguenze dirette sulla dichiarazione dei redditi 2021 relativa all’anno d’imposta 2020 a campagna già avviata, di conseguenza CAF e intermediari dovranno da subito verificare e tener conto di tale modifica in sede di predisposizione delle dichiarazioni dei redditi dei propri clienti, attendendo comunque l’approvazione definitiva della conversione in Legge del decreto “Sostegni”.

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