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Gestione Airbnb: partita Iva, codice attività, tassazione. Le regole

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La nuova frontiera dell’accoglienza turistica è sempre più extra-alberghiera, e si sono ormai diffuse a macchia di leopardo strutture ricettive diverse rispetto ai tradizionali hotel: B&B, case vacanze e affitti sull’home sharing, primi fra tutti tramite la piattaforma Airbnb.

Un’attività che attrae sempre più persone, magari proprietarie di una seconda casa inutilizzata e desiderosi di farla fruttare un po’, di arrotondare, a volte invece con lo specifico obiettivo di guadagnare, proprio come fosse un’attività imprenditoriale.

Ricordiamo che, chiunque voglia avviare una qualsiasi attività di ospitalità ricettiva o extra deve consultare e fare riferimento in modo molto attento al Codice del turismo. Vediamo quindi se quella degli affitti e della gestione Airbnb possa considerarsi un’attività imprenditoriale, se occorre aprire Partita iva, come fare e quali tasse si pagano.

Testo tratto dal volume “La tassazione delle locazioni Airbnb” a cura di Maurizio Secco (Maggioli Editore).

La tassazione delle locazioni AIRBNB

La tassazione delle locazioni AIRBNB

Maurizio Secco, 2019, Maggioli Editore

Il fenomeno dell’economia collaborativa (c.d. Sharing Economy) si sta diffondendo nel nostro Paese – specialmente nel settore turistico e della proprietà immobiliare – in maniera esponenziale ma altrettanto disordinata, a causa di una disciplina normativa ancora frammentata e confusa, che...



Gestione Airbnb: attività imprenditoriale o occasionale?

Ai fini dell’obbligo di apertura della partita IVA è determinante capire se l’host è un imprenditore o è solamente un privato cittadino che mette a disposizione il proprio patrimonio per generare una rendita.

Uno degli elementi necessari ma non sufficienti affinché sia riscontrabile il presupposto soggettivo IVA è quindi l’esercizio di un’attività svolta in maniera professionale.

Ai fini del codice civile e anche ai fini IVA (2182 c.c. e art. 4 del d.P.R. n. 633 del 1972) l’esercizio d’impresa richiede, infatti, che l’attività commerciale sia svolta in modo abituale ovvero continuativo e professionale e non occasionale anche se trattasi di una seconda attività (non esclusiva).

Sulla base della normativa italiana interna, affinché una locazione turistica divenga attività d’impresa, è necessario verificare non solo il requisito della continuità nello svolgimento dell’attività economica, ma quello dell’adozione di un’organizzazione in forma d’impresa.

Una volta appurato che l’attività svolta è soggetta ad IVA occorre chiarire quale sia il regime impositivo applicabile all’attività commerciale esercitata.

Gestione Airbnb: apertura Partita Iva e codice attività

L’Agenzia delle entrate afferma che la normativa regionale richiede determinati servizi minimi per lo svolgimento dell’attività che necessariamente impongono un’organizzazione di mezzi e persone che implica un’attività commerciale a cui si aggiunge il fatto che l’attività è svolta con periodicità seppur limitata ad alcuni periodi dell’anno.

L’Agenzia delle entrate riafferma anche un importante concetto che come detto contrasta con la giurisprudenza europea ovvero che se l’istante “fornisse esclusivamente alloggio, nelle due camere di sua proprietà, verso un determinato corrispettivo, senza fornire anche servizi accessori di alcun tipo, si potrebbe intendere la stessa come un’attività svolta in modo non imprenditoriale, senza una – sia pur minima – organizzazione di mezzi e di persone” e che “in base ai principi generali dell’IVA fissati nel d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, in capo all’istante non si determineranno obblighi d’imposta qualora l’attività descritta sia svolta in modo non imprenditoriale, ma sarà piuttosto riconducibile alla fattispecie tipica del contratto di locazione d’immobili” 35.

Leggi anche “Bed&breakfast, come aprirlo: regime fiscale e adempimenti

Nelle normative regionali è esplicitamente previsto che i soggetti che intendono affittare un certo numero di appartamenti di proprietà offrendo anche dei servizi alla persona, devono necessariamente operare come imprenditori professionali. Benché il limite di camere e appartamenti possa variare a seconda della regione è un tratto comune delle varie normative che l’attività professionale svolta imponga l’obbligo di aprire la partita IVA, entro 30 giorni dall’inizio della propria attività, e contemporaneamente effettuare le apposite comunicazioni in Camera di Commercio e al pagamento dei diritti annuali.

Sia che si tratti di affittacamere che generalmente sono riconosciuti come soggetti professionali, sia che si tratti di case vacanze oltre un certo numero, sia che si tratti di B&B, è generalmente richiesta la presentazione della SCIA allo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del proprio comune.

Analizzata la singola situazione e una volta acclarato che l’attività esercitata di locazione turistica o di servizio extra-alberghiero richieda l’apertura della partita IVA occorre scegliere il codice attività relativo.

Come evidenziato in precedenza la distinzione fondamentale che incide nell’applicazione dell’IVA e quindi anche nella scelta del codice ATECO è se si tratti di semplice locazione benché organizzata in forma d’impresa o di prestazione di servizi extra-alberghieri.

Nel primo caso il codice ATECO da utilizzare per aprire la partita IVA è il:

  • 68.20.01 “Locazione immobiliare di beni propri o in leasing (affitto)”.

Nel secondo caso il codice ATECO da utilizzare per l’apertura della partita IVA è il:

  • 55.20.51 “Attività di affittacamere per brevi soggiorni, case vacanza, bed and breakfast, residence”.

Si ricorda che occorre identificare la struttura e comunicare le presenze all’autorità di pubblica sicurezza tramite il portale alloggiati web, comunicazione obbligatoria per tutti i contratti inferiori ai 30 giorni, che non hanno obbligo di registrazione.

Gestione Airbnb: la tassazione prevista

Per comprendere quindi che tipo di tassazione si applica occorre analizzare le caratteristiche dell’attività concretamente svolta per classificarla in una delle categorie reddituali previste dal Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR).

Le categorie potenzialmente interessate sono quella dei redditi fondiari (art. 36 del TUIR), dei redditi di impresa (art. 55 del TUIR) e dei redditi diversi (art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR).

La semplice locazione di beni immobili determina dei redditi fondiari da fabbricati che concorrono con gli altri a determinare il reddito soggetto alle aliquote marginali IRPEF.

L’inquadramento come reddito da fabbricato, tuttavia, permette di accedere alla cedolare secca con aliquota ordinaria fissata al 21% sostitutiva anche delle altre imposte indirette che si rivela essere quasi sempre la più conveniente.

Sul punto è intervenuto il d.l. 50/2017 confermando l’applicabilità della cedolare sulle locazioni brevi che rientrino nella definizione data dallo stesso decreto.

L’inquadramento dell’attività svolta come attività imprenditoriale determinerà invece un diverso trattamento che a seconda che sia svolto con o senza partita IVA determina la produzione di reddito di impresa o di reddito diverso

L’esercizio di un’attività d’impresa occasionale determina la classificazione come reddito diverso dei proventi percepiti e per determinare i redditi da tassare, i corrispettivi delle prestazioni di alloggio percepiti dovranno essere nettati delle spese inerenti la loro produzione (art. 67, comma 1, lett. i) e art. 71, comma 2, del TUIR).

Diversamente laddove l’attività commerciale di locazione turistica venga svolta con abitualità ed un’organizzazione in forma d’impresa, i proventi derivanti dalla locazione turistica costituiscono redditi d’impresa ed in tale caso l’importo da tassare sarà determinato con le ordinarie regole previste dal TUIR per le imprese per il quale tuttavia gli immobili possono essere distinti in tre categorie come immobili patrimonio, merce o strumentali.

Ai fini IRPEF, si può affermare che ad oggi, affinché si configurino redditi da fabbricati e non redditi d’impresa, è necessario che la locazione turistica sia condotta senza la fornitura di servizi alla persona e senza organizzazione e professionalità.

La determinazione del reddito imponibile in caso di assoggettamento dei canoni di locazione alla disciplina prevista per i redditi dei fabbricati (o fondiari dall’articolo 37 del TUIR) prevede in alternativa:

  • tassazione con modalità ordinarie e applicazione scaglioni IRPEF
  • Tassazione con regime sostitutivo di cui all’art. 3 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, meglio noto come “cedolare secca”.

Per approfondimenti sul regime fiscale delle locazioni Airbnb, consigliamo l’acquisto del volume, da cui il testo dell’articolo è tratto:

La tassazione delle locazioni AIRBNB

La tassazione delle locazioni AIRBNB

Maurizio Secco, 2019, Maggioli Editore

Il fenomeno dell’economia collaborativa (c.d. Sharing Economy) si sta diffondendo nel nostro Paese – specialmente nel settore turistico e della proprietà immobiliare – in maniera esponenziale ma altrettanto disordinata, a causa di una disciplina normativa ancora frammentata e confusa, che...



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1 COMMENTO

  1. Buonasera, quanto sopra, credo per case di proprietà, in cui il proprietario affitta per affitti brevi la sua abitazione, ma sul mercato della mia città almeno, che è Roma, esistono realtà in cui si affitta un appartamento in centro ed in quello in forma non imprenditoriale, il singolo, anche come secondo reddito di famiglia, affitta tramite portali internazionali, senza servizi aggiuntivi.
    In questo caso, gli importi spesi per l’attività non imprenditoriale ( affitto, bollette, materiali x pulizie ecc ), vengono detratti dall’incasso , giusto?
    Oppure come funziona ?
    premetto che chiaramente vengono richieste autorizzazioni al SUAR ( almeno nella gran parte, in quanto ne esistono molte non registrate da nessuna parte )

    Attendo Vs possibili spiegazioni

    anticipatamente grazie

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