cedolare secca acconto

La cedolare secca fa riferimento ad un sistema di tassazione alternativo all’Irpef, esercitabile su opzione, per le persone fisiche che concedono in locazione immobili ad uso abitativo.

Chi ha aderito al suddetto regime, entro il prossimo 30 novembre dovrà attivarsi per versare il secondo acconto 2018 (se dovuto).

La cedolare secca prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile).

I contratti con opzione per la cedolare, non prevedono il pagamento dell’imposta di registro e di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti.

La scelta per la cedolare comporta la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Si può optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto, sia negli anni successivi in presenza di affitti per più annualità.

Se l’opzione non viene esercitata all’inizio, si applicano le regole ordinare per la registrazione, e sono dovute le imposte di registro e di bollo, ed eventualmente queste non sono più rimborsabili.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare contestualmente alla comunicazione di proroga, la conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Leggi anche “Cedolare secca sui negozi 2019 confermata: come funziona”

Cedolare secca: chi può farla

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento, che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

L’opzione può essere esercitata per le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (non per la categoria A10) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, tuttavia la Legge di Bilancio per il 2019 dovrebbe estendere la cedolare anche ai locali commerciali.

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Cedolare secca: facoltà di revoca 

Il locatore ha comunque la facoltà di revoca in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata, così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare.

Anche la revoca deve essere effettuata 30 giorni prima della scadenza, e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

Cedolare secca: l’imposta sostitutiva

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone annuo di locazione stabilito dalle parti, ed è inoltre prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del D.L. 551/1988).

Si tratta in particolare dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia e nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal CIPE).

Dal 2013 l’aliquota per o suddetti contratti è pari al 15% (D.L.102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017, e ulteriormente prorogata dalla Legge di Bilancio 2018 fino al 2019.

Tutte le novità in Legge di bilancio 2019

Cedolare secca: come si calcola l’acconto

L’acconto 2018 della cedolare secca (21% o 10%) è dovuto in misura pari al 95% dell’imposta dovuta per il 2017, e va determinato con le stesse modalità previste per l’acconto Irpef (metodo storico o previsionale).

Nel modello Redditi 2018 PF è presente il quadro LC relativamente alla cedolare secca, nel quale per determinare se l’acconto è dovuto o meno, e se va versato in un’unica soluzione o in due rate, va fatto riferimento all’importo del rigo LC1, colonna 5 “Differenza”, l’ammontare dell’acconto 2018 da versare è esposto nel rigo LC2.

Cedolare secca: quando non si paga l’acconto

In caso di applicazione della cedolare secca dal 2018, non è dovuto l’acconto, in particolare se per esempio si possiede un immobile che nel 2017 era locato in regime normale, e per il 2018 è soggetto alla cedolare, per l’anno d’imposta in corso (2018) si potrà eventualmente adottare il regime previsionale al posto del metodo storico, con l’effetto che probabilmente non sarà dovuto alcun acconto.

Per chi presenta il modello Redditi PF, se non si supera l’importo di 51,65 euro, non va versato nessun acconto e si paga tutto a saldo.

Se si è usciti dal regime nel 2018 l’acconto 2018 può essere determinato con il metodo previsionale. Tale metodo può essere usato quando il contribuente prevede di dover pagare per il 2018 un’imposta più bassa rispetto a quella dell’anno precedente (2017) perché ad esempio la casa è rimasta sfitta per un periodo dell’anno, e in quest’ultimo caso il proprietario può parametrare l’acconto alle residue mensilità di locazione.

L’utilizzo del metodo previsionale è previsto dal provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011 il quale stabilisce che il versamento dell’acconto non si considera carente se di importo almeno pari al 95% della cedolare secca calcolata per l’anno in cui si è prodotto il reddito.

Cedolare secca: come ed entro quando pagarla

Per l’imposta sostitutiva, le scadenze e le modalità di versamento sono le stesse dell’Irpef, cambia la misura dell’acconto, che come detto è pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente.

Per chi presenta il modello Redditi PF, se non si supera l’importo di 51,65 euro, non va versato nessun acconto e si paga tutto a saldo, se invece, l’importo è pari o superiore a 257,52 euro, l’acconto si versa in due rate: la prima pari al 40% (di 95%), utilizzando il codice tributo 1840, quest’anno entro il 2 luglio (rinviabile al 30 luglio, data poi che è transitata al 20 agosto con la maggiorazione dello 0.40%), la seconda, pari al restante 60% (di 95%), entro il prossimo 30 novembre utilizzando il codice tributo 1841 (codice che si usa anche in caso di versamento in unica soluzione al 30 novembre 2011, se l’importo al rigo LC1 campo 5 è compreso tra 51.65 euro e 257.52 euro).

Per i contribuenti che presentano il modello Redditi PF, il versamento va naturalmente effettuato con il modello F24, si ricorda che il versamento relativo alla cedolare secca è compensabile con le regole ordinarie.

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1 COMMENTO

  1. peccato che la proposta del governo Lega/5Stelle di introdurre la cedolare secca per le locazioni commerciali finirà con il premiare solo gli evasori, che ora potranno regolarizzare la loro situazione pagando il 21% di tassazione sugli affitti, mentre gli onesti, quelli con locazioni in corso che hanno sempre dichiarato il dovuto, dovranno continuare a pagare oltre il 40% di tassazione…

    della serie: nulla cambia, anche Salvini e Di Maio premiano i disonesti…

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