Estendere la Cedolare secca anche agli affitti dei negozi. È questa la novità confermata dal disegno di Legge di bilancio 2019. La notizia circolava da tempo, ma ora è stata confermata, e l’ultima bozza chiusa dal governo e diretta al Parlamento contiene la misura.

Da tempo si chiedeva di estendere il regime agevolato della cedolare anche ai locali commerciali e ora la misura è stata ufficialmente approvata (ovviamente andrà di pari passo con l’approvazione della Manovra e della sua entrata in vigore dal 1° gennaio 2019.

Dal prossimo anno quindi anche sulle locazioni di negozi e locali commerciali si pagherà il 21% di imposta, ma a specifiche condizioni e con paletti ben definiti nel testo della Manovra.

Una misura chiesta a gran voce dalla Confedilizia e che, secondo alcune simulazioni di operatori del settore, porterà a risparmi di tasse per i proprietari del locale affittato tra i mille e i 2.800 euro l’anno, a seconda della città e delle quotazioni.

Tutte le novità sulla Legge di bilancio 2019

La volontà di estendere il regime dell’imposta sostitutiva attualmente, allo studio dei tecnici del Governo, non costituisce una vera e propria novità in quanto la prima proposta di applicare la cedolare agli affitti commerciali appartiene a governi passati poi comunque non realizzata in concreto. Anche lo scorso anno si era parlato di una possibile estensione del regime di tassazione agevolato, ma con un nulla di fatto in concreto.

La proposta di applicare la cedolare secca anche ai negozi, è senz’altro stata accolta favorevolmente da alcune associazioni di categoria, che ormai da anni chiedono di equiparare le regole previste per affitti ad uso abitativo a quelle per gli affitti commerciali.

L’introduzione della cedolare per le locazioni private ha indubbiamente prodotto dei vantaggi sia per i proprietari, che per l’erario, in particolare la possibilità di optare per una tassazione sostitutiva Irpef, ha consentito a molti proprietari di immobili di risparmiare sulle imposte dovute e parallelamente, è stato posto un freno al fenomeno degli affitti in nero, effetti che potrebbero essere sicuramente estesi anche agli affitti commerciali.

Vediamo ora come funzionerà, in base al testo della Legge di bilancio 2019, l’estensione del regime agevolato ai negozi.

Leggi anche “Legge di bilancio: verso la cedolare secca anche sui negozi”

Cedolare secca: come funziona

La “cedolare secca” si concretizza come ormai noto in un regime facoltativo, che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile).

Per i contratti con l’opzione della cedolare non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

Si può optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali, e se l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare contestualmente alla comunicazione di proroga, la conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

L’opzione per la cedolare secca, attualmente è rivolta alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Con l’attuale normativa l’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione.

Il regime dell’imposta sostitutiva non può essere attualmente applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

Cedolare secca: quanto dura

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

Cedolare secca: applicazione dell’imposta ed effetti sul reddito

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, è inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del D.L. 551/1988). Si tratta dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia
  • nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Dal 2013 l’aliquota per questi contratti è pari al 15% (D.L. 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il D.L. 47/2014 ha disposto che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Infine, con la legge di bilancio 2018 è stata prorogata di altri 2 anni (2018 e 2019) l’aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato.

Il reddito soggetto a cedolare:

  • è escluso dal reddito complessivo;
  • sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni;
  • il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali.

Cedolare secca su affitti commerciali, le novità: come funziona

Nella Legge di bilancio è dunque prevista una estensione della cedolare anche alle locazioni dei negozi, in pratica l’imposta sostitutiva (in alternativa alle aliquote ordinarie) potrebbe essere possibile anche per i proprietari di immobili che sono locati a fini commerciali. Si pagherà il 21 per cento di imposta sugli affitti di negozi e locali commerciali fino a 600 mq e di categoria catastale c1.

Come specificato dal testo della Legge di bilancio, nel capitolo “Riduzione della pressione fiscale”:

“il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze, e relative pertinenze locate congiunte, può in alternativa al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assogettato al regime della cedolare secca,…, con aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nel 2019, qualora al 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla naturale scadenza”.

In breve, affinché si possa godere del regime agevolato di cedolare secca al 21 per cento per un negozio affittato si dovranno rispettare questi requisiti:

  • negozi (quindi immobili a uso commerciale) di categoria catastale C/1;
  • con una superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze;
  • nuovi contratti. 

Ovviamente i vantaggi per i proprietari di immobili destinati a locali commerciali saranno evidenti, bisognerà  comunque vedere come sarà impostato il meccanismo di funzionamento dell’opzione che tuttavia non dovrebbe differenziarsi molto da quello già in vigore.

Favorevole all’estensione della cedolare secca anche agli affitti di negozi è l’organizzazione dei proprietari di Confedilizia affermando che si effettuerebbe un passo che il settore immobiliare attende da tempo.

A trarne vantaggio non sarebbero soltanto i proprietari di immobili locati a fini commerciali, ma anche lo Stato in termini di risultati sul contrasto all’evasione fiscale e contributiva.

La stessa evidenzia che “a partire dall’introduzione della cedolare secca sugli affitti abitativi, il divario fra gettito teorico e gettito effettivo del comparto (cosiddetto ‘tax gap’) è diminuito del 42% e la propensione all’inadempimento (ad elusione ed evasione, in sostanza) si è ridotta del 40%. In sostanza con l’estensione alle attività commerciali si dovrebbe proseguire con tale trend positivo.

La stessa Confedilizia propone che il primo passo della “flat tax” prevista nel contratto di governo “giallo verde” contenga l’introduzione della cedolare per i locali commerciali, una misura richiesta anche dalle associazioni dei commercianti e degli artigiani, che permetterebbe inoltre di affrontare il problema più che mai attuale dell’aumento del numero dei locali commerciali abbandonati, dovuto anche all’assenza di qualsiasi redditività per i piccoli risparmiatori che ne sono proprietari-locatori.

In passato anche la Commissione Finanze della Camera dei Deputati (nell’ambito del parere relativo alla legge di bilancio 2018) si è schierata favorevolmente alla introduzione, anche sperimentale, di una cedolare secca per gli affitti dei locali commerciali.

La commissione aveva chiesto in particolare “misure per favorire il rilancio del commercio nei centri storici, prevedendo a tal fine l’applicazione del regime della cedolare secca alle locazioni di immobili commerciali ubicati nei centri storici, nel caso di avvio di attività di vendita al dettaglio per esercizi di vicinato o di attività di somministrazione di alimenti e bevande, ovvero di attività artigianali”.

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9 COMMENTI

  1. Se stipolo oggi un contratto di locazione, a gennaio posso convertirlo applicando la cedolare secca?

  2. Avevo affittato un esercizio commerciale con scadenza contrattuale settembre 2022. Il 31 ottobre hanno chiuso l’attività, Posso affittarlo nel 2019 AD UN ALTRO OGGETTO con contratto con cedolare secca.Ringrazio anticipatamente e resto in attesa di una vostra risposta

  3. Salve , ho stipulato un contratto del mio locale commerciale in data 01/10/2018 dopo averlo adeguato e ristrutturato , significa che dovro’ aspettare 5 anni prima di potere applicare la cedolare secca ?
    a quanto pare non posso fare altro che sbattermi la testa al muro considerato che non mi hanno ancora pagato le due mensilita’ pre problemi di avviamento.
    cosa posso fare?
    grazie

  4. -quindi , fatemi capire, solo nuovi contratti?? io che ho un contratto , che tra l’altro mi scade il 31/12/2018 non posso rinnovarlo con cedolare secca perchè le parti sono le stesse?? allora che senso ha scusate!

  5. Buonasera, sono un proprietario di un locale per uso artigianale (cat. catast. C/3). Leggendo la bozza della legge di bilancio sembrerebbe pedissequamente indicare locali comnerciali c/1. In considerazione della ratio della nuova norma…incentivante per i nuovi contratti…antielusiva..ecc. Non vi sembra penalizzante per una forma di locale che da sempre è adibito a arti e mestieri…quindi sinonimo di qualità italiana e tradizione…che tutti i gg a dx e manca e ‘ oggetto di discussione? Grazie

  6. DAL TESTO DELLA LEGGE DI BILANCIO RESTEREBBERO ESCLUSI DALLA POSSIBILITA’ DI APPLICARE LA CEDOLARE SECCA LE LOCAZIONI DI APPARTAMENTI PER USO NON ABITATIVO, COME STUDI PROFESSIONALI O UFFICI, A PRESCINDERE DALLA CATEGORIA CATASTALE (A2 O A10). PERCHE’ ?

  7. Trovo l’applicazione della c.s. solo ai nuovi contratti commerciali rappresenti una abnorme disparità di trattamento fiscale che creerà ,ai fini delle imposte dirette, figli e figliastri. Spero venga equiparata .

  8. Salve. I proprietari dei locali commerciali che si intendono affittare con cedolare secca, devono essere necessariamente persone fisiche o possono essere anche società? Cedolare secca 2019 dovrebbe essere possibile quindi anche tra 2 persone giuridiche se ho capito bene? Grazie

  9. Buongiorno, già da qualche anno affitto il mio appartamento in regime di cedolare secca con canone concordato e considerato che Napoli è un comune compreso tra quelli ad alta densità abitativa, ho approfittato dell’aliquota scontata al 10%.
    Oggi mi trovo nella condizione di valutare la proposta di affitto da parte di una società che lavora nel settore degli affitti brevi, pertanto l’eventuale futuro contratto dovrebbe essere ad uso commerciale e prevedere la possibilità, per il conduttore, di subaffittare il mio appartamento. In questo caso potrei avvalermi del regime di cedolare secca, in particolare alla luce della recente legge di bilancio, come ben descritto in questo articolo?
    In caso affermativo, potrei anche confermare il canone concordato?
    Grazie mille in anticipo!

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