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Locazione breve a pieno regime, prima comunicazione dati entro 30 giugno

Giuseppe Moschella
Locazione breve

Il decreto legge n. 50/2017 ha introdotto una specifica disciplina fiscale per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo, stipulati in Italia a partire dal 1° giugno 2017, che hanno una durata non superiore a 30 giorni, e meglio conosciuti come “locazioni brevi”. Le locazioni brevi sono quei contratti conclusi da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, per i quali non vi è l’obbligo di registrazione se non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

A questa tipologia di locazioni si possono applicare anche le disposizioni relative alla “cedolare secca sugli affitti”, prevedendo una imposta sostitutiva del 21%, al posto della tassazione ordinaria dell’Irpef e delle relative addizionali regionale e comunale.

Sono esclusi dalla disciplina i contratti di locazione brevi che il conduttore stipula nell’esercizio dell’ attività di impresa (ad esempio, quelli a uso foresteria per i dipendenti), anche quando non viene esercitata in maniera abituale.

Rimangono anche fuori i contratti con i quali il locatore, oltre a mettere a disposizione l’immobile, fornisce altre prestazioni aggiuntive (servizio di colazione, somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, ecc.), in questi casi sembri si profili una prestazione ai fini fiscali qualificabile come attività d’impresa, anche se svolta in maniera occasionale.

Rientrano invece nella suddetta disciplina i contratti che prevedono la prestazione di servizi accessori quali per esempio, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la concessione dell’utilizzo delle utenze telefoniche o del wi-fi.

Il regime delle locazioni brevi si applica anche:

  • alle sublocazioni;
  • ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario che hanno per oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi;
  • ai contratti di locazione di singole stanze di un’abitazione.

Se sono stipulati più contratti in un anno con le stesse persone, il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione a ogni singolo contratto. Inoltre la locazione deve riguardare sempre unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (è esclusa la categoria A10) locate a uso abitativo con le relative pertinenze.

Nella stipula di un contratto può intervenire anche un intermediario per il quale la legge (D.L. 50/2017) individua precisi adempimenti.

Facendo una sintesi, i contratti di locazione breve ai quali si può applicare anche la cedolare secca hanno le seguenti caratteristiche:

  • durata non superiore ai 30 giorni;
  • sono stipulati dopo il 1° giugno 2017;
  • non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale;
  • riguardano solo le unità immobiliari e le relative pertinenze (locate anche per finalità turistiche) a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia;
  • possono prevedere anche servizi accessori alla locazione (fornitura biancheria, pulizia locali, wi-fi, utilizzo utenze telefoniche);
  • le parti possono essere solo persone fisiche che stipulano il contratto al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa;
  • può trattarsi anche di sublocazione, comodato a titolo oneroso, o locazioni di singole stanze di un’abitazione, sempre della durata massima di 30 giorni;
  • possono essere conclusi direttamente dalle parti o tramite intermediari che gestiscono  anche portali telematici.

Contratti di locazione: opzione per la cedolare secca

Come anticipato, per la tassazione dei redditi derivanti dai contratti di locazione breve, è possibile optare (dopo le novità introdotte dal D.L. 50/2017) per la cedolare secca sugli affitti, ovvero il per il regime di tassazione previsto dall’articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011.

Si ricorda che nel caso delle locazioni brevi, la cedolare secca si poteva applicare fin dal 2011, la novità prevista dal D.L. 50/2017,risiede nella possibilità di applicare la cedolare anche quando vengono rese altre prestazioni oltre alla semplice messa a disposizione della casa, oltre che per i redditi derivanti da sublocazione e comodato.

Il proprietario dell’immobile o anche il sublocatore o il comodatario, può scegliere di assoggettare il reddito che ricava dall’affitto a un’imposta sostitutiva del 21% che sostituisce l’Irpef, le relative addizionali, e se il contratto viene registrato, le imposte di registro e di bollo. (Si ricorda che per i contratti di locazione di durata non superiore ai 30 giorni non vi è l’obbligo di registrazione).

L’opzione per la cedolare va effettuata direttamente nella dichiarazione dei redditi, singolarmente per ciascuno dei contratti stipulati nell’anno, per i contratti che vengono registrati la scelta viene fatta in sede di registrazione.

La base imponibile

L’aliquota dell’imposta sostitutiva del 21% va applicata sull’intero importo del canone indicato nel contratto, senza considerare l’abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.

Per i contratti di sublocazione e quelli a titolo oneroso mediante i quali il comodatario concede il godimento dell’immobile a terzi, l’imposta sostitutiva si applica ai corrispettivi lordi derivanti dagli stessi contratti.

Se il contratto prevede oltre al pagamento del canone di locazione, anche un corrispettivo per la fornitura di altri servizi, la base imponibile della cedolare sarà costituita dall’intero importo corrisposto dal locatario.

Le spese per i servizi accessori non concorrono a formare il corrispettivo lordo solo quando:

  • sono sostenute direttamente dal conduttore
  • sono riaddebitate dal locatore al conduttore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.

Effetti sul reddito e modello redditi

Il reddito assoggettato alla cedolare secca, pur non rientrando nel reddito complessivo per il calcolo dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito fondiario), deve essere considerato nel quantificare quello in base al quale viene determinata la condizione di familiare fiscalmente a carico o la misura di deduzioni e detrazioni, le detrazioni per carichi di famiglia, le altre detrazioni collegate al tipo di reddito posseduto, o per stabilire la spettanza o la misura di benefici, fiscali e non, collegati al reddito.

Relativamente al modello redditi PF 2018 i canoni di locazione derivanti dalla locazione breve posta in essere dal proprietario dell’immobile costituiscono per lo stesso redditi fondiari, assoggettabili ad Irpef o a cedolare secca e vanno indicati nel quadro RB del modello Redditi PF.

Se si opta per la cedolare secca, oltre al quadro RB, va compilato il nuovo quadro LC “Cedolare secca sulle locazioni” nel quale va indicata l’imposta dovuta (rigo LC1), è l’acconto 2018 della cedolare secca (rigo LC2). La ritenuta se operata dall’intermediario va indicata nel nuovo quadro LC, campo 4 “Ritenute CU locazioni brevi”.

Sublocazione e comodato

Il contratto di sublocazione o di comodato non trasferisce al sublocatore o al comodatario la titolarità del reddito fondiario che resta in capo al titolare del diritto reale sul bene (diritto di proprietà o altro diritto reale), pertanto relativamente agli obblighi dichiarativi che hanno le parti:

  • il titolare del diritto reale sul bene rimane obbligato a dichiarare il reddito fondiario (rendita catastale) derivante dall’immobile oggetto del contratto;
  • il sublocatore o il comodatario dovrà dichiarare tra i redditi diversi i ricavi derivanti dal contratto di locazione applicando, in caso di opzione, il regime della cedolare secca.

Ruolo degli intermediari

Nell’ambito delle locazioni brevi possono intervenire dei soggetti terzi in qualità di intermediari (operatori che mettono in contatto persone in cerca di un alloggio con chi dispone di un immobile da affittare per periodi brevi) i quali hanno obblighi di natura informativa tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve.

In più se incassano o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta quando versano al locatore la somma incassata.

Gli adempimenti degli intermediari sono i seguenti:

  • comunicano all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 per il loro tramite;
  • trattengono una somma, pari al 21% del canone, se intervengono anche nel pagamento o incassano i corrispettivi.

L’Agenzia delle Entrate con il provvedimento del 12 luglio 2017, ha individuato le modalità con le quali gli intermediari devono assolvere gli adempimenti di comunicazione e conservazione dei dati, nonché di versamento, certificazione e dichiarazione delle ritenute operate.

Tali adempimenti devono essere effettuati sulla base delle informazioni e dei dati forniti dai locatori o beneficiari del pagamento, e su di essi ricadono le responsabilità nel caso abbiano fornito indicazioni non veritiere.

Gli intermediari possono tener conto anche di altre informazioni in loro possesso, rilevanti ai fini fiscali, ad esempio possono non effettuare gli adempimenti, ritenendo che la locazione sia riconducibile all’esercizio di una attività d’impresa, ad esempio perché il locatore ha comunicato il numero di partita Iva per la compilazione della fattura relativa alla prestazione di intermediazione.

Non rileva la forma giuridica del soggetto che svolge l’attività di intermediazione questa infatti, può essere esercitata sia in forma individuale che in forma associata. Per i soggetti non residenti, chi ha una stabile organizzazione in Italia deve adempiere agli stessi obblighi di quelli residenti attraverso tale organizzazione, chi invece è senza una stabile organizzazione in Italia, per farlo, saranno tenuti a nominare un rappresentante fiscale in Italia.

Comunicazione dei dati del contratto

I dati del contratto sono predisposti e trasmessi attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, e per i contratti relativi allo stesso immobile e stipulati dallo stesso locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata.

Operativamente i dati da trasmettere all’Agenzia delle Entrate alla conclusione dei contratti di locazione riguardano:

  • nome, cognome e codice fiscale del locatore;
  • durata del contratto;
  • indirizzo dell’immobile;
  • importo del corrispettivo lordo.

Non tutti gli intermediari che agevolano l’incontro tra domanda e offerta di abitazione sono tenuti alla trasmissione dei dati, ma solo quelli che oltre a tale attività, danno un supporto nella fase del perfezionamento dell’accordo.

Ad esempio se il conduttore ha accettato la proposta di locazione tramite l’intermediario, o ha aderito ad una offerta on line, in questo caso l’intermediario dovrà comunicare i dati del contratto.

Se il locatore si avvale dell’intermediario solo per proporre l’immobile in locazione, e il conduttore comunica direttamente al locatore l’accettazione della proposta, l’intermediario non è tenuto a comunicare i dati del contratto, rimanendo estraneo alla fase di conclusione dell’accordo.

La comunicazione dei dati va comunque effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.

Sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate, sono già disponibili i software di compilazione e controllo e le specifiche tecniche da utilizzare per la comunicazione per quest’anno.

Per il 2017 deve riguardare solo i contratti conclusi a partire dal 1° giugno di tale anno.

Gli intermediari devono inoltre certificare al locatore l’ammontare delle ritenute operate (articolo 4 del DPR 322/1998), i soggetti che operano la ritenuta assolvono anche l’obbligo di comunicazione dei dati.

La ritenuta sulle somme riscosse

I soggetti interessati, che pagano o riscuotono i canoni/corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve (quindi anche gli intermediari), hanno l’obbligo di operare e versare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei suddetti canoni o corrispettivi lordi dovuti per la locazione e indicati nel contratto.

La ritenuta andava versata a partire dal 1° giugno 2017, quindi entro il 16 luglio 2017 come prima data utile, tuttavia la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24 del 12 ottobre 2017, ha previsto la non irrogazione delle sanzioni per coloro che alla data dell’11 settembre 2017 non avevano provveduto ad effettuarla.

L’aliquota del 21% si applica sull’intero importo che il conduttore è tenuto a versare al locatore, compresa la provvigione (se prevista) dovuta dallo stesso locatore all’intermediario e senza l’abbattimento del 5% che si applica nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.

Se la provvigione non è compresa nel corrispettivo della locazione, ma viene addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore o al locatore (e quest’ultimo non la riaddebita al conduttore), non viene assoggettata a ritenuta.

Non rientrano nel corrispettivo lordo del contratto, sul quale si applica la ritenuta, eventuali somme richieste dal locatore a titolo di deposito cauzionale o penale.

Quando il pagamento avviene con carte di credito, di debito o prepagate, le banche, gli istituti di pagamento, le Poste, e le società che offrono servizi di pagamento elettronico, non devono effettuare la ritenuta, in quanto non intervengono in qualità di intermediari, ma solo in qualità di prestatori di servizi di pagamento.

Nel caso in cui l’immobile appartiene a più proprietari, e solo uno di loro ha stipulato il contratto di locazione, la ritenuta va operata e certificata solo nei confronti di quest’ultimo.

Nelle ipotesi di recesso, in cui la ritenuta risulta già stata versata e certificata dall’intermediario, questa è recuperata dal locatore in sede di dichiarazione dei redditi o chiesta a rimborso. Per la mancata applicazione della ritenuta da parte dell’intermediario è prevista una sanzione amministrativa (art. 14 del decreto legislativo n. 471/97) con possibilità di beneficiare del ravvedimento.

Operativamente la ritenuta viene effettuata al momento del pagamento al beneficiario della somma richiesta per l’affitto e si considera operata:

  • a titolo di imposta, se il locatore sceglie come regime di tassazione quello della cedolare secca;
  • a titolo di acconto, se il beneficiario non esercita, in sede di dichiarazione dei redditi, l’opzione per questa modalità di tassazione.

Per il versamento deve essere utilizzato il modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui la ritenuta è stata effettuata. L’intermediario può optare per un versamento cumulativo relativo all’importo delle ritenute operate in ciascun mese.

Il codice tributo da utilizzare per il versamento è il “1919” da indicare nella sezione erario del modello di pagamento F24.

La conservazione dei dati

Gli intermediari che sono intervenuti nella stipula del contratto e/o nell’incasso dei canoni o dei corrispettivi devono conservare i dati e le informazioni da comunicare e dei dati relativi ai pagamenti o ai corrispettivi incassati per tutto il periodo previsto per la notifica di un avviso di accertamento (art. 43 del DPR 600/1973). In particolare vanno conservati fino al:

  • 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione;
  • 31 dicembre del settimo anno successivo a quello in cui la dichiarazione avrebbe dovuta essere presentata, nei casi di omessa presentazione o di presentazione di dichiarazione nulla.

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