In base ad una delle istruzioni contenute nella Risoluzione 1/Df del Ministero delle Finanze sull’agevolazione introdotta dalla legge di Stabilità 2016 (comma 10, articolo unico, legge 190/2015) si apprende che la riduzione del 50% dalla base imponibile per gli immobili dati in comodato d’uso ai parenti di primo grado vale sia per l’IMU che per la TASI, fatta eccezione ovviamente per le abitazioni di lusso di categoria A1, A8, A9.

PER SAPERE QUANDO PAGARE O MENO TASI E IMU 2016, TI CONSIGLIAMO IL NOSTRO SPECIALE SU NUOVE AGEVOLAZIONI FISCALI SULLA CASA:

PER CONOSCERE TUTTE LE DETRAZIONI ED AGEVOLAZIONI SUGLI IMMOBILI PREVISTE PER IL 2016 SI CONSIGLIA IL SEGUENTE VOLUME:
Le nuove detrazioni e agevolazioni sugli immobili

Le nuove detrazioni e agevolazioni sugli immobili

Antonio Cantalupo - Claudio Bentivegna, 2016, Maggioli Editore

La Legge di stabilità per il 2016 (Legge 28 dicembre 2015, n. 208) ha previsto una serie di misure dedicate alla casa ed agli immobili, tra le quali spiccano quelle di natura agevolativa: si tratta di norme di grande attualità e interesse, non solo per gli operatori del settore...



RIDUZIONE TASI E IMU 2016 IMMOBILI IN COMODATO: QUANDO E A CHI?

Per beneficiare della riduzione, il requisito di base è che l’immobile venga dato in comodato a parenti di primo grado, i quali devono a loro volta utilizzarlo come abitazione principale. I parenti considerati di primo grado sono soltanto genitori e figli; il contratto, invece, va registrato e il comodante (ossia il proprietario dell’abitazione) deve risiedere e dimorare nello stesso Comune in cui si trova l’immobile in comodato.

Il comodante, inoltre, deve possedere soltanto un immobile ad uso abitativo registrato in Italia, tuttavia l’agevolazione può essere applicata anche se possiede un altro immobile nel medesimo Comune a condizione però che, come spiegato dal Ministero, nessuno dei due sia un’abitazione di lusso.

Attenzione, però, in quanto la norma toglie la possibilità per i Comuni (prevista dal comma 2, articolo 13, Dl 201/2011) di equiparare alla prima casa l’abitazione concessa in comodato. Al contrario, il Comune può prevedere un’aliquota agevolata sugli immobili concessi in comodato d’uso, non inferiore allo 0,46%, sulla base della norma che ammette una flessibilità dello 0,3% rispetto all’aliquota base, la quale, con riferimento alle abitazioni diverse dalla prima casa, è pari allo 0,76%.

RIDUZIONE TASI E IMU 2016 IMMOBILI IN COMODATO: COME VA REGISTRATO IL CONTRATTO?

In base all’articolo 1803 del codice civile, il comodato rappresenta “il contratto col quale una parte consegna all’altra una casa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta” , essendo “essenzialmente gratuito”. Lo stesso, può essere redatto sia in forma verbale che scritta.

Ne consegue che sussistono due opzioni ai fini della registrazione:

1) contratto in forma scritta: vanno pagate imposta di bollo e di registro, e la registrazione deve essere effettuata entro 20 giorni dalla firma del contratto.

L’imposta, ai fini IMU, risulta dovuta in maniera proporzionale alla quota e ai mesi dell’anno in cui si è protratto il possesso, pertanto, con riferimento ai mesi nei quali il possesso è durato più di 15 giorni, si pagano TASI-IMU per il mese completo.

2) Contratto in forma orale: in base all’articolo 3, comma 1, del DPR (decreto Presidente della Repubblica, 131/1986) questa forma contrattuale non è soggetta all’obbligo di registrazione, tuttavia le legge di Stabilità 2016, prevedendo l’agevolazione al 50%, richiede la registrazione.

Ne deriva, pertanto, che, riguardo solo ai contratti verbali di comodato e ai soli fini dell’applicazione dell’agevolazione IMU-TASI, la registrazione (necessaria), può essere fatta tramite il relativo modello 69, in duplice copia, riportando quale tipologia dell’atto “Contratto verbale di comodato”. Anche in questo secondo caso, comunque, ai fini della decorrenza dell’agevolazione, rileva la data di cessazione del contratto e non quella di registrazione.

RIDUZIONE TASI E IMU 2016 IMMOBILI IN COMODATO: QUANTI IMMOBILI SI POSSONO POSSEDERE?

Il comodante, come anticipato sopra, può possedere in Italia, oltre all’immobile dato in comodato, soltanto un altro immobile, con l’eccezione della prima casa di residenza che, comunque, deve essere ubicata nello stesso Comune di quella concessa in comodato.

Tale limite viene, però, riferito agli immobili ad uso abitativo, pertanto se il comodante è anche proprietario, ad esempio, di un esercizio commerciale o di un terreno agricolo, ha la possibilità di fruire dell’agevolazione. Stessa cosa per le eventuali pertinenze, in quanto non sono considerate immobili ad uso abitativo.

Anche in questo caso, tuttavia, bisogna fare attenzione perché se l’immobile concesso in comodato ha una pertinenza compresa nel contratto di comodato, ad esempio un box auto, quest’ultima, ai fini TASI, viene a considerarsi pertinenza dell’abitazione principale. Per ciascuna abitazione principale si possono, al massimo, avere tre pertinenze, appartenenti alle categorie catastali C2, C6 e C7, nella misura massima di un’unità per ognuna delle categorie catastali fissate.

Con riferimento sempre al possesso di un solo immobile ad uso abitativo, oltre a quello concesso in comodato, figura anche il caso peculiare dato da un proprietario che possiede, in aggiunta a quello in comodato, un altro immobile ad uso abitativo definito come rurale ad uso strumentale. In tal caso, si applica la lettera f, comma 3-bis, dell’articolo 9 del Dl 557/1993, che definisce come strumentale l’immobile destinato ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole, a tempo determinato o indeterminato, per un numero annuo di giornate lavorative superiore a 100, assunti in conformità alla normativa in vigore in materia di collocamento.

Il possesso di questo immobile, come precisato dalla stessa circolare del Ministero, non preclude quindi la riduzione IMU-TASI, dal momento che si tratta comunque di un immobile strumentale all’esercizio dell’attività dell’agricoltura.

RIDUZIONE TASI E IMU 2016 IMMOBILI IN COMODATO: COME FUNZIONA SE DUE CONIUGI POSSIEDONO ENTRAMBI L’IMMOBILE?

Nel caso in cui due coniugi possiedano ognuno al 50% l’immobile dato in comodato al figlio, e, per esempio il marito possieda anche un altro immobile in un Comune diverso da quello dell’ immobile citato, l’agevolazione all’abitazione in comodato viene applicata soltanto alla quota posseduta dalla moglie.

Nel caso, invece, l’altro immobile di proprietà del marito si trovi nel medesimo Comune e sia adibito ad abitazione principale, l’agevolazione viene integralmente applicata all’abitazione data in comodato, in quanto rientrante nei requisiti richiesti per fruirne.

Qualora, invece, l’immobile in comproprietà venga concesso in comodato non a un figlio bensì ai genitori di uno dei due coniugi, l’agevolazione IMU-TASI si applica esclusivamente per la parte dell’immobile di proprietà del figlio.

Infine, tra i casi contemplati vi è quello che vede uno dei due coniugi possedere al 100% l’immobile in comodato e al 50% quello di residenza, il quale però è ubicato in un Comune diverso: qui l’agevolazione non è applicabile in quanto non viene soddisfatto il requisito che prevede che l’eventuale secondo immobile di proprietà, oltre ad essere adibito ad abitazione principale, si debba trovare anche nello stesso Comune.

Nel caso in cui, invece, i due immobili sopra menzionati si trovino nello stesso Comune, scatta comunque l’agevolazione TASI.

RIDUZIONE TASI 2016 IMMOBILI IN COMODATO: COME FUNZIONA?

La TASI sugli immobili concessi in comodato viene applicata, come detto, ad una base imponibile scontata del 50%, e viene pagata dal proprietario, ovvero dal comodante. La legge di Stabilità 2016, infatti, ha abolito la TASI sulla prima casa, pertanto, il comodatario non è tenuto a versare l’imposta in quanto l’immobile è per lo stesso l’abitazione principale.

Al contrario, il comodante deve pagare, applicando alla base imponibile ridotta del 50% l’aliquota fissata dal Comune, soltanto però in relazione alla quota attribuibile al proprietario dell’immobile concesso in comodato (in tal caso, pertanto, si applica la medesima disposizione prevista per gli immobili dati in affitto).

Nel caso in cui tuttavia il Comune non abbia chiarito nulla in materia di quota TASI per inquilino e proprietario, scatterà l’automatica applicazione della quota del 90%: il proprietario, quindi, deve prima calcolare la base imponibile ridotta del 50%, e poi applicare l’aliquota TASI sulle seconde case date in comodato, al totale così ottenuto infine deve applicare il 90%.

© RIPRODUZIONE RISERVATA


10 COMMENTI

  1. buongiorno, cerco di schematizzare al massimo la questione.
    sono in possesso dal 1990 dell’appartamento “A” quale abitazione principale (mia figlia ivi risulta residente)
    sto acquistando nel medesimo comune l’appartamento “B” sempre come abitazione principale
    per legge dovrei vendere l’appartamento “A” in 12 mesi ma vorreiinvece darlo in comodato d’uso a mia figlia
    domanda:
    posso mantenere quale abitazione principale l’appartamento “B” pur avendo dato in comodato d’uso l’appartamento “A” a mia figlia?
    grazie

  2. a seguito del decesso di mia madre la casa di sua esclusiva proprietà è stata ereditata da me e le altre due sorelle, in considerazione che una delle due sorelle abita in modo esclusivo con il proprio nucleo familiare con registrazione presso l’Agenzia delle Entrate della dichiarazione attestante l’agevolazione 1a casa, volevo sapere se io e l’altra sorella dobbiamo pagare la TASI e l’IMU pur non avendo nessuna disponibilità del citato appartamento.

  3. Un mio conoscente mi dona una casa in comodato, senza parentele, e io decido (con benestare del proprietario) di affittare a terzi.. si può fare?.. come si gestisce una cosa del genere?.. chi paga cosa (anche a livello di tasse)?.. grazie

  4. ritengo che la norma agevola sempre le persone più facoltose.
    ES: sono proprietario di due case una né concedo in comodato non pago l’UMU, se invece né possiedo una
    cointestata genitori e figli abitazione principale, il figlio si trasferisce in affitto in un altro comune causa matrimonio, e i genitori rimangono nell’abitazione, si paga l’IMU non mi sembra molto corretto; il figlio deve pagare l’IMU come seconda casa. in più paga anche l’affitto. l’agevolazione va sempre a favore del benestante.

  5. Mia moglie è proprietaria di una casa data in comodato d’uso a suo padre (contratto regolarmente registrato), ed è anche comproprietaria con me del 38% di un’altra abitazione da ristrutturare e non abitabile.
    Può avere la riduzione del 50% su quella concessa in comodato d’uso non essendo proprietaria al 100% della seconda casa non di residenza.
    La casa di residenza è al 100% di mia proprietà. Grazie

  6. Se io genitore posseggo due case nello stesso comune e una mia residenza abituale mentre l’altra in comodato d’uso alla figlia ed ancora 3a casa in comproproprietà con mia sorella ma in altro comune diverso dalla residenza posso avere riduzione imu e tasi sulla casa data in comodato d’uso? Grazie

  7. Nel caso di un comodato gratuito (da settembre 2016) ad una Onlus che gestirà una casa famiglia dove risiedera’ un figlio disabile al 100% quali sono gli aspetti fiscali per la Onlus e per il proprietario?

  8. Nella dichiarazione dei redditi, dichiaro una casa in proprietà [a disposizione di mio figlio in comodato d’uso gratuito], e una comproprietà al 50%di una casa al mare, quindi a disposizione, in questo caso posso usufruire dello sconto del 50 %dell’imu, e tasi?

  9. NON SI E’ CONSIDERATO CHE IL COMODANTE SI TRASFERISCA PER LAVORO E LASCIA LA RESIDENZA DANDO LA POSSIBILITA’ AL GENITORE DI ABITARLA

  10. purtroppo in tutti le illustrazioni del comodato d’uso non leggo da nessuna parte se un genitore proprietario oltre alla sua abitazione possiede due altre abitazioni che concede in comodato d’uso una a ciacuno dei suoi due figli.
    Poi il comune non ha comunicato le aliquote di quest’anno e le aliquote del 2015 non prevedendo tale caso non riportano quella per il comodato d’uso 2016; riportano solo l’aliquta per l’abitazione diversa dalla prima casa che è altissima, 10,6 per mille. Nel caso del comodatod’uso 2016 si deve applicare in mancanza l’aliquota base del 7,6 per mille?
    Cordiali saluti

SCRIVI UN COMMENTO

Scrivi il tuo commento!
Inserisci il tuo nome