Bonus prima casa: quando si perde l’agevolazione?

Il bonus sull’acquisto della prima casa, meglio noto come Bonus prima casa, previsto dalla legge di Stabilità 2016, viene revocato nei confronti del contribuente che, entro 18 mesi dall’acquisto dell’immobile, non provvede a trasferire, nel medesimo Comune in cui è ubicata l’abitazione appena acquistata, la propria residenza.

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BONUS PRIMA CASA: COME FUNZIONA? QUANDO SI PERDE?

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Il bonus prima casa viene a dipendere dall’acquisto di un’unità immobiliare che va destinata a propria abitazione. Tale agevolazione, inoltre, comporta che l’acquirente abbia la residenza anagrafica, oppure svolga l’attività lavorativa, presso il Comune dove si trova ubicato l’immobile ovvero che si impegni, in seno all’atto di acquisto, a trasferirla in questo stesso Comune entro il termine massimo di 18 mesi.

Il mancato trasferimento della propria residenza entro il termine previsto (18 mesi) dal momento dell’acquisto della casa presso il Comune ove è ubicato l’immobile “agevolato” non fa decadere l’agevolazione soltanto quando questo viene a dipendere da causa di forza maggiore.

La suddetta causa deve essere, però, non prevedibile, sovrastante la volontà dell’acquirente e deve sopraggiungere in un momento consecutivo rispetto a quello della stipula dell’atto di acquisto dell’abitazione.

Se la causa fosse in qualche modo prevedibile sin dall’inizio (ad esempio, un inquilino presso l’abitazione che fa residenza allo sfratto, l’urgenza di lavori di ristrutturazione senza cui la casa non sarebbe abitabile, e così via) quest’ultima automaticamente non rileva, implicando di conseguenza l’obbligo da parte del contribuente beneficiario di restituire il bonus, versando le imposte ordinarie.

L’evento di forza maggiore, inoltre, non deve risultare imputabile al contribuente, quindi non deve dipendere da un comportamento di quest’ultimo: ne è un esempio l’avanzata richiesta all’azienda delegata alla ristrutturazione di effettuare ulteriori lavori che causino il ritardo nella consegna.

Anche il mancato compimento dell’abitazione già in corso di costruzione oppure la protrazione dei lavori di manutenzione straordinaria di un immobile già costruito non sono considerati validi ai fini dell’ammissione della causa di forza maggiore, pertanto, non fanno ottenere la proroga ai 18 mesi richiesti per effettuare il trasferimento della residenza.

In sintesi, quindi, la causa di forza maggiore, per non perdere il bonus, deve essere oggettiva, imprevedibile e inevitabile.

BONUS PRIMA CASA: COME NON RISCHIARE DI PERDERE L’AGEVOLAZIONE?

La sola maniera per evitare di perdere l’agevolazione fiscale sull’acquisto della prima casa consiste nel dimostrare che il mancato trasferimento sia, come detto, avvenuto per causa maggiore, né imputabile all’acquirente né prevedibile.

La causa di forza maggiore che può giustificare il mancato trasferimento, secondo la recente giurisprudenza (Corte di Cassazione, sent. n. 864/16 del 19/01/2016) viene considerata tale ogni qualvolta la causa risulta:

a) non determinata dalla condotta del contribuente;

b) non prevedibile al momento dell’acquisto dell’immobile.

Ad esempio, la necessità di effettuare ristrutturazioni all’interno della casa acquistata con il bonus e i consecutivi ritardi da parte dell’azienda committente spesso sono stati valutati dall’Agenzia delle Entrate e dai giudici come cause non sufficienti a giustificare il tardivo trasferimento.

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