Per poter partecipare all’assemblea occorre essere proprietari effettivi di almeno una unità immobiliare.

Il principio dell’apparenza del diritto, infatti, non è applicabile nel rapporto tra il condominio e il singolo condomino.

Quando condomino è una società o un ente, deve essere convocato il legale rappresentante.


Se l’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato con deliberazione della maggioranza dei partecipanti alla comunione o, in mancanza, da parte dell’autorità giudiziaria. In caso di vendita dell’unità immobiliare, l’acquirente ha diritto di partecipare all’assemblea anche se il suo acquisto è avvenuto in forza di scrittura privata o non è stato ancora trascritto nei pubblici registri immobiliari.

In ogni caso è onere dell’acquirente assumere iniziative, magari anche con l’alienante, per far conoscere all’amministratore di esser il nuovo proprietario, non avendo questi l’obbligo di verificare i registri immobiliari (cfr. Cassazione civile, sez. II, 4 febbraio 1999, n. 985).

Pertanto, fino a quando il cambio di proprietà venga reso noto al condominio, è valido l’avviso di convocazione inviato al venditore, che resta l’unico soggetto legittimato a partecipare all’assemblea ed ad impugnarne le deliberazioni. In caso di morte di un condomino è onere degli eredi manifestare la loro qualità all’amministratore.

Pertanto, fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, l’amministratore, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non sarà tenuto ad inviare alcun avviso di convocazione dell’assemblea e nessuna invalidità deriva alla delibera, poi adottata senza la comunicazione di tale avviso, dal momento che la stessa convocazione degli eredi non ancora qualificatisi come tali all’amministratore non era necessaria (cfr. Cassazione civile, sez. II, 22 marzo 2007, n. 6926).

Il conduttore ha diritto di intervenire in assemblea e di votare, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. In ogni caso spetta al proprietario il compito di informare il conduttore dell’avviso di convocazione ricevuto dall’amministratore.

La mancata convocazione del conduttore non può farsi ricadere sul condominio, che rimane estraneo al rapporto di locazione (cfr. Cassazione civile, sez. II, 22 aprile 1992, n. 4802).

Nel caso in cui l’unità immobiliare sia gravata da usufrutto, l’usufruttario ha diritto di intervenire in assemblea e di votare negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

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