Le Sezioni unite della Corte di Cassazione sull’annosa questione degli affitti in nero, tramite due pronunce (n.18213 e n.18214), entrambe pubblicate il 17 settembre scorso, hanno rispettivamente stabilito:

– la nullità del patto con cui, a latere del contratto registrato che prevede una determinata soglia per il canone annuo, le parti si sono contrariamente accordate a favore di un rincarato corrispettivo;
– la nullità assoluta della cosiddetta “locazione di fatto”, cioè quella stipulata in forma verbale.

In questo modo si dichiara, dunque, la definitiva nullità di ogni forma di pattuizione che impone un canone superiore rispetto a quello che risulta dal contratto scritto e registrato, con in aggiunta la previsione per il conduttore di poter avanzare la richiesta della restituzione di tutte le somme maggiorate precedentemente versate. La formula del cosiddetto “doppio contratto”, di cui soltanto uno viene regolarmente registrato di modo da sottrarre al fisco parte dell’introito incassato dal locatore, purtroppo è ancora una pratica assai diffusa.


In merito al secondo contratto, le Sezioni unite della Suprema Corte ne hanno ora sancito la nullità, nella parte in cui si introduce un canone annuo maggiore rispetto al primo, rendendolo di fatto improduttivo di effetti sin dal momento della rispettiva sottoscrizione. La richiesta da parte del conduttore di vedersi restituire le somme versate in maniera maggiore rispetto al “fittizio” e più basso canone riportato nel contratto registrato, può essere esperita in qualsiasi momento della durata del rapporto di locazione, entro comunque sei mesi dall’effettivo rilascio dell’immobile locato, avendo in tal modo la possibilità di recuperare quanto corrisposto in maniera indebita, senza alcun limite di prescrizione e senza incorrere in eventuali ritorsioni da parte del locatore, come il mancato rinnovo del contratto dopo la scadenza.

In merito, poi, alle “locazioni di fatto”, vale a dire quelle che il locatore chiede di attivare senza contratto scritto, i giudici supremi  con le sentenze n. 50/2014 e n. 169/15 hanno dichiarato l’incostituzionalità della pratica, precedentemente collaudata, che permetteva al conduttore di portare in chiaro le locazioni verbali attraverso una sorta di auto-registrazione del contratto che obbligava il locatore a sottostare ad una durata quadriennale del rapporto verso un canone annuo minimo, pari a tre volte la rendita catastale del bene locato (Dlgs n. 23/11, articolo 3, commi 8 e 9).

Ora, con l’intervento della Corte costituzionale, non spetta più allo stesso inquilino controllare la regolarità fiscale dei contratti, diventando allo stesso tempo, però, più esposto a eventuali reazioni da parte del locatore dal momento che la dichiarata inefficacia della norma che precedentemente lo autorizzava a ridurre i canoni illegittimamente richiesti retroagisce a partire dall’entrata in vigore della norma in questione, e cioè il 17 aprile 2011.

Nel caso in cui il contratto di locazione sia stato registrato per un canone più basso rispetto a quello reale e l’inquilino l’avesse registrato con il canone inferiore, rimane valido il contratto originariamente registrato, dunque è su tale importo che dovranno basarsi i conguagli, a nulla rilevando collaterali pattuizioni in nero. Se, invece, l’affitto era stato inizialmente pattuito soltanto in forma verbale, il conduttore deve fare ricorso al giudice per ricondurre la locazione ai dettami stabiliti dalla normativa.


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