La legge n. 220/2012(riforma del diritto condominiale), ha previsto diverse tipologie di condominio: minimo, il condominio parziale e il super-condominio.

In particolare, il condominio minimo è quello composto da soli due proprietari al quale si applica la disciplina del condomino degli edifici tutte le volte che la proprietà indivisa tra più persone non venga frammentata condizione che una volta avverata darebbe luogo a una trasformazione da condominio a comunione (Cassazione Civile SS. UU, 31 gennaio 2006, n. 2046).

Per la ripartizione delle spese i condomini dovranno concorrere alle stesse in ragione dei millesimi di proprietà.


In caso di assenza di tabelle millesimali (cosa ben probabile in contesti di così modeste dimensioni), salvo un diverso accordo tra le parti, i condomini potranno anche rivolgersi al tribunale competente per chiedere la formazione giudiziale delle medesime (cfr. Trib. Trapani 28 febbraio 2008).

Di recente, con sentenza n. 7457 del 14/04/15 la Corte di Cassazione, ha accolto il ricorso presentato da un condomino nei confronti di un altro condomino ritenendo non dovute le spese sostenute su parti comuni, in quanto ritenute non urgenti.

Il caso era stato trattato prima davanti il Giudice di Pace e successivamente dinanzi al Tribunale di Viterbo.

Quest’ ultimo, attribuiva valore confessorio alle dichiarazioni rese dall’ attrice in sede di interrogatorio formale nelle quali si faceva riferimento ad una macchia di umidità nel soffitto constatato dalla stessa un anno prima della esecuzione dei lavori e per il quale si rendevano necessari lavori d’ urgenza.

A giudizio della Suprema Corte: “ Il Giudice di II grado avrebbe confuso il concetto di urgenza con quello di indifferibilità o improcrastinabilità e non avrebbe considerato la condotta dell’ attrice che, per evitare ogni ingerenza del convenuto ed ogni concertazione con lo stesso sulla riparazione del lastrico, lo avrebbe estromesso illegittimamente dalla possibilità di scegliere la ditta esecutrice, di concordare il tipo
di intervento da effettuare e quant’altro necessario, per poi richiedere allo stesso la partecipazione alla spesa ritenuta comune”.

E poiché, trattasi di condominio minimo troverebbero applicazione le norme relative all’amministrazione di beni oggetto di comunione in generale, e il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condomino sarebbero disciplinate dall’art. 1134 cod.civ. che riconosce al condomino che abbia sostenuto spese per le cose comuni il diritto al rimborso nel caso di spesa urgente.

Sul punto, la Suprema Corte ribadisce che occorre accertare innanzitutto: “ se dette spese avessero effettivamente il carattere della indifferibilità, nel senso di non poter essere rinviate senza pregiudizio o pericolo per la cosa comune”.

Il rilievo di una macchia di umidità nel soffitto dell’appartamento non costituiva di per sé motivo per desumere l’ urgenza.

Nello stesso senso, alcuni orientamenti giurisprudenziali menzionano il diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, qualora si dimostri, ai sensi dell’art. 1134 c.c., che ne sussisteva l’urgenza, ossia la necessità di eseguirla senza ritardo (Cass. n. 9743/2010, (Cass. SS.UU. n. 2046/06).

Altresì si rileva che: “l ‘odierno ricorrente avrebbe riproposto in toto nel giudizio di secondo grado la domanda subordinata attinente al quantum della richiesta dell’ appellante, e pertanto avrebbe errato il giudice di secondo grado nel ritenere sussistente una presunzione di rinuncia a detta domanda”.


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