Il concetto di “prima casa” ai fini dell’IVA è allineato a quello operante ai fini dell’imposta di registro.

In particolare, il n. 21) della parte II della Tabella A, allegata al D.P.R. 26/10/1972, n. 633, è modificato riconoscendo l’aliquota IVA del 4% non più alle “ case di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al D.M. 2/8/1969” ma alle “case di abitazione ad eccezione di quelle di cui alla categoria catastale A1, A8 e A9”.

In pratica, per l’acquisto della “prima casa” il trattamento di favore è così articolato:


a)      acquisto dall’impresa costruttrice: aliquota IVA del 4% (e non del 10% o del 22%);

b)      acquisto da altro soggetto: imposta di registro del 2% (e non del 9%).

Il beneficio è escluso per le abitazioni di lusso cioè quelle indicate nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) e A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

In pratica, per beneficiare del trattamento fiscale agevolato riservato all’acquisto della c.d. “prima casa”, oltre alle condizioni richieste dalla nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26.4.1986, n. 131, è necessario che l’immobile sia classificato o classificabile in una delle seguenti categorie catastali:

–          A2: abitazioni di tipo civile;

–          A3: abitazioni di tipo economico;

–          A4: abitazioni di tipo popolare;

–          A5: abitazioni di tipo ultrapopolare;

–          A6: abitazioni di tipo rurale,

–          A7: abitazioni in villini;

–          A11: abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.

L’agevolazione fiscale non può essere riconosciuta in relazione ad unità immobiliari che sono classificate in categorie catastali diverse da quelle previste per gli immobili ad uso abitativo (ad esempio, la categoria A10 relativa a uffici e studi privati).

Il beneficio non viene meno anche quando avviene il trasferimento “in corso di costruzione, in presenza dei requisiti previsti dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, sempreché l’immobile sia classificabile nelle menzionate categorie catastali (da A/2 ad A/7). Le agevolazioni “prima casa”, sussistendone le condizioni, si applicano, inoltre, anche per le ipotesi di acquisto contemporaneo di immobili contigui, destinati a costituire un’unica unità abitativa, ovvero di un immobile contiguo ad altra casa di abitazione già acquistata dallo stesso soggetto fruendo dei benefici “prima casa”, sempreché detto acquisto sia finalizzato a costituire con quest’ultima un’unica unità abitativa” (circolare 21/2/2014, n. 2/E).


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