Grandi novità per chi sta cercando di comprare casa. Da oggi è possibile praticare il “rent to buy ” una formula che consente all’aspirante compratore di entrare subito nell’immobile che si è scelto di acquistare senza accendere il mutuo. La novità è stata introdotta dal decreto “Sblocca Italia” (art. 23 cc.1-6 D.L. n.133 del 12/09/2014), voluta dal governo Renzi, per promuovere la ripresa del mercato immobiliare che è ormai ai minimi storici. L’acquisto di una casa è infatti diventato un percorso tortuoso e difficile da quando le banche hanno ristretto i parametri di concessione dei mutui.

Il “Rent to buy” permette invece al cittadino di comprare casa senza accedere mutui garantendo l’immediata concessione del godimento di un immobile attraverso un canone mensile e posticipando l’acquisto in una fase successiva, tempo nel quale la parte di canone indicata nel contratto verrà imputata al corrispettivo pattuito.

Il nuovo strumento ha tutte le carte in regola per sostituire le compravendite tradizionali. I vantaggi per l’acquirente sono facilmente intuibili. Infatti si potrà godere di un immobile senza pagarlo subito aumentando anche la probabilità di ricevere un prestito dalla banca in futuro. Inoltre colui che compra avrà più tempo per vendere eventualmente altri beni o immobili magari ereditati nel frattempo oppure già in possesso. Il venditore invece avrà il vantaggio di liberarsi di un immobile che oggi fatica a vendere alleggerendo i costi di gestione che con il contratto di affitto con riscatto passeranno in capo al futuro acquirente. Questa opzione è vantaggiosa soprattutto per i costruttori che si ritrovano con parchi immobili fermi senza nessun acquirente.


Inoltre con la stipula del contratto si definisce il prezzo futuro di acquisto o di vendita dell’immobile e questo rappresenta un vantaggio sia per l’acquirente sia per il venditore, i quali potranno entrambi beneficiare di quest’accordo, prima del perfezionamento dell’atto stesso. Il contratto di affitto con riscatto si risolve nel caso di mancato pagamento di un numero di canoni, da definirsi nel contratto, comunque non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo.

Nel caso in cui il futuro venditore non voglia più adempiere la sua obbligazione, lo stesso dovrà restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo del prezzo di vendita maggiorata degli interessi legali, tenendo la parte di canone come compenso ricevuto per la locazione. Nel caso in cui sia inadempiente il futuro acquirente, dovrà restituire l’immobile perdendo il diritto alla restituzione dei canoni versati a titolo d’indennità. La vera novità dello “Sblocca Italia” si può individuare nel richiamo della norma alla trascrivibilità del contratto nei Registri Immobiliari, con efficacia immediata e comunque per un periodo non superiore a dieci anni. Tutto ciò comporta la necessità che il contratto sia effettuato per atto pubblico, dinanzi ad un Notaio o per scrittura privata autenticata. Inoltre per consentire la diffusione del nuovo strumento, il legislatore ha voluto tutelare entrambi le parti richiamando nella norma l’art.2645 (trascrizione del’atto) del c.c. e specificando che produce anche i medesimi effetti di quelli di cui all’art.2643, comma primo, numero 8) del codice civile, quanto all’opponibilità verso terzi del contratto. Con questo il decreto ha voluto proteggere il conduttore-futuro acquirente da eventuali azioni future in capo al venditore, per esempio nel caso di iscrizione di ipoteca sull’immobile. Da un punto di vista fiscale, si devono distinguere due fattispecie: la prima è rappresentata dal vincolo futuro per entrambi le parti venditore-locatario e acquirente-conduttore del trasferimento del diritto di proprietà al momento del pagamento integrale del prezzo pattuito senza necessità di un nuovo atto di consenso.

Questa formula determina una manifestazione anticipata degli effetti fiscali, nel momento della stipula del contratto di locazione. La seconda fattispecie è rappresentata dall’assenza di vincoli per entrambi le parti, ma solo per una di esse, che dipenderà dagli accordi pattuiti nel contratto di locazione. Questa formula determina che gli effetti fiscali si manifesteranno solo nel momento in cui l’opzione per l’acquisto o per la vendita verrà esercitata. La locazione con riscatto presenta numerosi vantaggi ma anche qualche rischio che andrà vagliato attentamente prima di firmare il contratto di locazione oppure prima di prendere decisioni affrettate che potrebbero vanificare tutte le potenzialità del “rent to buy”.


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