Lo scorso 12 marzo è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale la legge 23 sulla delega fiscale, che contiene, al suo interno, le linee guida per realizzare finalmente la riforma del catasto, attesa da molti anni. Ora, per rendere effettive le novità, serviranno diversi decreti legislativi, i quali dovranno rispettare le scadenze fissate nel testo definitivo del provvedimento. Ne discutiamo con l’ingegner Antonio Iovine, esperto e autore del testo “La riforma del catasto fabbricati”,  Maggioli, 2014.

 

Su quali basi parte la riforma del catasto?

La riforma del catasto è per molti versi una novità favorevolmente attesa dai proprietari immobiliari (che ricordiamo sono un gran numero visto che l’80% dei cittadini italiani è proprietario dell’immobile in cui vive), in quanto  è finalizzata a recuperare situazioni di sottostima o sovrastima delle attuali rendite catastali e quindi nell’ottica di inseguire una perequazione fiscale nel settore impositivo immobiliare. Ormai la sperequazione negli accertamenti catastali ha raggiunto livelli non più sostenibili, pari all’incirca a quella preesistente nel momento in cui il legislatore  decise di costituire il nuovo catasto edilizio urbano.

Di contro, nasce nei proprietari immobiliari un timore diffuso, non del tutto ingiustificato, che possa trattarsi dell’ennesima manovra per un’elevazione della pressione fiscale. Di fatto, è sotto gli occhi di noi tutti, l’accanimento della politica fiscale  sulla tassazione immobiliare, in questi ultimi anni, che in certi momenti, con azioni di fatto o per ideologie politiche ancora in essere (patrimoniale) ha assunto connotati aspri finanche superiori a quelli attuati  nei pochi ed obsoleti regimi comunisti ancora rimasti. Il risultato è stato solo l’uccisione di un settore economico trainante per il nostro Paese quale l’edilizia, peraltro ancora più dirompente se si considera che siamo vivendo  un momento di crisi generale globale, in cui è in fortissima la regressione anche del settore produttivo industriale.

Lo stesso legislatore ha imposto che l’operazione avvenga ad invarianza di gettito per ogni singola imposta immobiliare. Quindi, in sostanza si tratterebbe di risolvere tante semplici equazioni di primo grado dove, per ogni imposta,  l’incognita è la nuova aliquota impositiva che è data dal rapporto tra precedente gettito e nuova base imponibile.

Nella pratica l’operazione sarà ben più complessa in rapporto alla natura delle singole imposte e alla commistione esistente tra agevolazioni ed imposizione, nonché per la molteplicità dei soggetti impositori, per cui sarà difficile un assestamento iniziale corretto, ma forse sarà da realizzare un modello dinamico da correggere gradualmente  nel tempo. Ma quando passa tempo, sappiamo come può andare a finire.

Il pericolo è che venga disatteso il principio costituzionale di unanime trattamento dei cittadini. L’imposizione immobiliare dovrebbe essere unica per tutti gli immobili, in relazione al loro valore e redditività. Le agevolazioni fiscali per i soggetti più deboli, ma proprietari di immobili, non possono essere ottenute solo da un maggiore prelievo sugli immobili a più alto valore, ma devono essere il frutto di una ridistribuzione eseguita prelevando dall’intero gettito fiscale del Paese   dove concorre ogni fonte di redditività (non solo quella derivante da  immobili).

Certamente la riforma del catasto potrà essere  una opportunità di ripresa per il Paese da non perdere, non solo dando corso alla delega (senza lasciarla decadere come nel passato), ma anche applicandola  intelligentemente, guardando al futuro, allo sviluppo e non soltanto alle necessità economiche contingenti del momento.

 

Si è parlato di cinque anni per la piena attuazione della nuova legge. Crede sia un limite di tempo eccessivo?

Individuare i tempi tecnici per lo sviluppo delle operazioni di revisione degli estimi è sempre stata una criticità, spina nel fianco dei vari Direttori generali dell’Amministrazione catastale e dei Ministri delle Finanze (ora economia e finanze) che si sono susseguiti nel tempo. I primi tesi, prudenzialmente, ad allungare quanto più possibile le tempistiche, i secondi ad abbreviarle per consentire un’esecuzione nel tempo ordinario di vigenza di una legislatura.

Alla prima ipotesi di riforma (studi  svolti dall’Agenzia del Territorio al momento del suo insediamento – anno 2002), i tempi, strettamente connessi anche alle risorse conferibili ed allo stato delle banche dati catastali di quel momento, furono indicati in 5 anni.

Dopo circa 12 anni, durante i quali sono state recuperate una massa ingente di documenti pregressi, è stata informatizzata la totalità della cartografia catastale, sono divenuti disponibili sul mercato software e informazioni territoriali impensabili dieci anni prima, stranamente, contro ogni logica – che in quanto tale si fondi  su dati di fatto -, la tempistica non tende a ridursi e ciò rappresenta sicuramente un fattore frenante per lo sviluppo della riforma.

È indiscutibile che  si tratta di un’impresa elefantiaca, quasi pari per attività richieste alla formazione dell’attuale catasto, che richiese circa 25 anni, periodo bellico compreso, anche se questa volta, bisogna tenere presente, diversamente dall’impianto, che la struttura informatizzata dove raccogliere i dati è già disponibile e gli strumenti e le informazioni ad oggi disponibili possono drasticamente comprimere i tempi.

Inoltre,  potrebbe essere  considerata una esecuzione anche graduale nel tempo, per successivi step, nei quali potrà essere migliorato il livello di precisione iniziale conseguito nella fase di impianto, che potrebbe essere ridotto se si restringessero i tempi di esecuzione, ma sempre ad un livello che risulterà  eccellente rispetto alla  qualità dei dati dell’attuale del sistema. Tale concetto è, peraltro, intrinseco nella disposizione del legislatore di mirare ad un sistema dinamico, quindi automaticamente aggiornabile e perfettibile nel tempo.

Un’ulteriore modalità esecutiva, però attualmente esclusa dal legislatore, potrebbe essere la realizzazione della riforma per stralci territoriali, anche in linea con il concetto di federalismo fiscale e di decentramento dei servizi catastali, consentendo lo sviluppo del processo ad un team di personale ridotto, dedicabile da parte dell’Agenzia delle Entrate, senza intralcio per le attività ordinarie. Ci si riferisce al modello della Spagna che ha realizzato la riforma in dieci anni, dividendo il territorio nazionale in dieci ambiti, dei quali uno annualmente  attivato.

 

Cosa cambia in concreto per le destinazioni speciali o ordinarie?

In sostanza, la novità principale, per entrambe le tipologie immobiliari, sarà costituita dalla determinazione per ogni unità immobiliare sia del reddito annuo (rendita) che del valore patrimoniale (corrispettivo di compravendita)  e che tali valori non saranno più convenzionali come le attuali rendite, ma essendo  rapportati ad un periodo economico vicino, rappresenteranno dati economici prossimi a quelli rilevabili dal mercato ordinario.

Al riguardo occorre ricordare che la rendita catastale è inferiore e differisce dal canone  di locazione lordo in quanto è al netto delle spese di manutenzione, reintegra, assicurazione, ecc. ordinariamente a carico della proprietà e che incidono mediamente dal 30% al 50% a seconda della tipologia immobiliare e delle località.

Un’altra novità sarà costituita dalla diversa denominazione della categoria dell’ immobile. Le nostre unità immobiliari assumeranno  una nuova categoria denominata anche “destinazione d’uso funzionale”. Tanto per capirci, nel gruppo delle abitazioni anziché le categorie A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 vedremo l’introduzione di un’unica categoria catastale denominata R/1 “Abitazioni in fabbricati residenziali e promiscui” (unità in un condominio) e per le categorie A/7 e A/8 l’unica categoria R/2-   “Abitazioni in villino e in villa”, mentre la categoria A/11-  “Abitazioni tipiche dei luoghi”, molto marginale per numero di unità presenti, cambierà solo codifica  in R/3, conservando la originaria denominazione.

La ridefinizione e l’aggiornamento  delle tipologie immobiliari riguarderà anche gli altri gruppo di categoria vigenti e vedrà l’introduzione di nuove tipologie, più recenti, assenti in passato.

 

Quali saranno i nuovi strumenti per le tariffe d’estimo?

Il nuovo sistema estimativo del catasto dei fabbricati non farà riferimento a tariffe d’estimo predeterminate, ma determinerà  rendita e valore, distintamente per ogni unità immobiliare sulla base di specifici algoritmo di calcolo e relative tabelle parametriche che le andranno a sostituire e che saranno oggetto di approvazione da parte delle Commissioni Censuarie e di pubblicazione in G.U.

Oltre il cambio di denominazione della categoria catastale di cui abbiamo già parlato e degli algoritmi di stima di cui appena detto, le linee di forza del nuovo classamento sono costituite principalmente da:

¾     l’ introduzione del metro quadrato di superficie come parametro di misura della consistenza immobiliare delle unità a destinazione ordinaria;

¾     la determinazione sia della rendita che del valore patrimoniale.

Il nuovo parametro di consistenza e le nuove metodologie di stima basate su modelli matematico o statistico-matematico consentiranno una più accurata valutazione e di realizzare un sistema dinamico aggiornabile automaticamente sia come algoritmo che come variabili di stima e peso relativo.

 

In che senso i proprietari verranno coinvolti nella revisione delle rendite?

In dettaglio lo vedremo solo quando saranno emanati  i decreti legislativi  attuativi che potranno prevedere,  ad esempio, la produzione di informazioni, segnalazioni, ecc.. Sicuramente il cittadino, proprietario immobiliare, dovrà vigilare nel momento di pubblicazione dei nuovi dati di reddito e di valore  controllare dati esposti per la sua unità immobiliare, dati di superficie ed altri dati tecnici resi noti, dai quali dipenderanno i nuovi dati di estimo. Potrà altresì verificare, ma in questo caso, con l’assistenza di un tecnico di fiducia, la correttezza dell’algoritmo applicato e dei dati restituiti.

Eventuali reclami concernenti il merito, prima del ricorso tributario ordinario, potranno trovare soluzione nella tutela anticipata, prevista dalla legge delega, previo esame ed eventualmente risoluzione nell’ambito delle nuove competenze della commissione censuaria provinciale.

È auspicabile che il termine ordinario di 60 giorni successivi alla pubblicazione/notifica ricorso presso la Commissione Tributaria avverso l’attribuzione degli estimi, con le modalità previste dal decreto legislativo 31 dicembre 1992, n. 546 e successive modificazioni, sia opportunamente dilatato, onde consentire un’adeguata azione deflattiva del contenzioso dalla previsione delle tutela anticipata, strumento di nuova introduzione.

Diversamente, come già oggi si è avuto modo di riscontrare  in casi di operazioni catastali massive, quali le revisioni del classamento ex comma 335 art. 1 legge n. 311/04 (di limitatissimo impatto rispetto a quello delle operazioni generali di revisione di cui si sta discutendo), lo strumento di autotutela non è efficace in quanto il contribuente è comunque costretto ad impostare il ricorso tributario, potendo avere conferma dell’accoglimento del reclamo solo in coincidenza della scadenza del termine per la proposizione del ricorso. Oltretutto occorre fare i conti con i tempi tecnici di notifica dell’esito del reclamo (nell’ipotesi, speriamo reale, che l’Organo speciale giudicante rispetti il limite temporale di 60 giorni per esprimersi).

 

Come dovranno assolvere al proprio ruolo i Comuni?

In linea generale il coinvolgimento dei Comuni italiani è previsto per rendere disponibile all’Agenzia delle Entrate i dati informativi territoriali in loro possesso e che potranno concorrere ai fini della determinazione dei nuovi estimi, quali ad esempio:

¾     elenco di immobili non censiti o che non rispettano la reale consistenza di fatto, la relativa destinazione d’uso ovvero la categoria catastale attribuita;

¾     ogni altra notizia per il  corretto accertamento (ad es. la quantificazione dei parametri tecnici delle singole unità immobiliari che concorreranno alla stima).

Dovranno essere sviluppati piani operativi, concordati tra comuni o gruppi di comuni e l’Agenzia, che prevedano anche modalità e tempi certi di attuazione dei piani medesimi, nonché al fine di potenziare e semplificare l’accessibilità, da parte dei comuni, dei professionisti e dei cittadini ai dati catastali e della pubblicità immobiliare, attraverso l’integrazione dei dati immobiliari e l’interoperabilità dei sistemi informativi pubblici locali, regionali e centrali in materia catastale e territoriale.

La partecipazione dei Comuni è talmente significativa che in assenza dei piani l’Agenzia delle Entrate provvederà a determinare, in via provvisoria, valori e rendite che esplicheranno efficacia sino all’attribuzione definitiva, da parte della stessa Agenzia. In ogni caso, l’ultima parola in tema di procedimenti e qualità dei nuovi estimi rimane in capo all’Agenzia delle Entrate (in quanto materia riservata in capo allo Stato), salvo il fatto che l’intervento dei Comuni sarà consentito anche in fase di esame delle attività da parte delle Commissioni Censuarie, che con la riforma, vedranno anche la partecipazione di rappresentanti degli Enti Locali.

A parere del sottoscritto la riforma del catasto, per come è delineata, potrebbe viaggiare di pari passo con il decentramento delle funzioni catastali ai Comuni, programmato da oltre 15 anni ed attualmente in stand by.

 

Dobbiamo dunque attenderci modifiche significative anche nella Tasi che sta per debuttare?

Al momento non può formularsi alcuna ipotesi concreta vista l’instabilità che ha caratterizzato recentemente il passaggio dalla ex IMU alle nuove imposte comunali immobiliari, che hanno visto la mutazione di denominazione e dei caratteri in una evoluzione vorticosa.

Certamente le aliquote della Tasi, così come tutte quelle basate sui dati d’estimo desunti dal catasto dovranno essere ridimensionate; visto che mediamente i valori d’estimo saliranno di 3-4 volte le aliquote dovrebbero essere un terzo/un quarto di quelle attuali.

Ma come abbiamo detto sarà un discorso da rifare tra 4-5 anni quando la riforma sarà completata.

Si spera solo che a fronte di una legge delega che ambisce ad una invarianza del gettito nel settore immobiliare lo Stato  non si comporti come qualche commerciante che, in periodo di saldi, prima aumenta il valore della merce e poi lo sconta, per gabbare i clienti.

Mi riferisco al recente aumento dell’ 0,8 per mille sulle aliquote base Tasi o IMU: Da qui a 5 anni ne dovremo digerire altri?

 


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2 COMMENTI

  1. La solita musica è da anni che chieda di declassare dove abito da pensionato l’abitazione A/8 che non credo sia proprio così porte interne in lire centomila pavimenti ceramica terza scelta con sacrifici d’una vita pago in euro 1.500 l’anno ditemi se tutto questo è giusto.

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