di Massimo Greco

La polemica sollevata in questi giorni in ordine alla possibile sanatoria edilizia di immobili realizzati abusivamente in aree gravate da vincoli paesaggistici nel contesto dell’art. 32 della legge n. 326/2003, più nota come condono edilizio ter, nasce da un parere reso dal Consiglio di Giustizia Amministrativa (n. 291 del 31/01/2012) nel corso di un ricorso straordinario al Presidente della Regione Siciliana presentato da un proprietario di immobile che si era visto diniegare dal Comune la domanda di sanatoria edilizia.

La questione merita un minimo di ricostruzione normativa e giurisprudenziale, anche in considerazione del fatto che l’orientamento aperturista del citato Consiglio di Giustizia Amministrativa, oltre a trovare conforto in altri autorevoli Organi della giustizia amministrativa, fonda il proprio convincimento sulla non completa applicazione nel territorio siciliano di tutte le disposizioni richiamate nell’art. 32 della legge n. 326/2003.


La problematica connessa alla possibilità di applicare la sanatoria edilizia prevista dall’art. 32, commi 25 e ss. della legge n. 326/2003, applicabile in Sicilia in virtù della L.r. n. 15/2004, anche agli immobili realizzati su aree vincolate è già stata affrontata dalla giurisprudenza che, sul punto, ha ritenuto ammissibili alle procedure di condono, in aree gravate da vincoli paesaggistici, le sole opere minori, cioè quelle indicate ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1 alla legge n. 326/2003 (Cass. penale, sez. IV, 12/01/2005, n. 12577; Tar Campania Napoli, sez. VI, 3/08/2005 n. 10563).

Più recentemente è stato altresì affermato che “con riferimento al condono edilizio introdotto con la legge 326/03, che la realizzazione, in area assoggettata a vincolo paesaggistico, di nuove costruzioni in assenza di permesso di costruire non è suscettibile di sanatoria. In altra occasione, nel ribadire il concetto, si è anche fornita dettagliata confutazione di alcune posizione dottrinarie divergenti che avevano prospettato una interpretazione più permissiva delle disposizioni menzionate (Sez. III n. 6431, 15/02/2007)” (Cass. penale, sez. III, 28/03/2012, n. 14746).

Tale orientamento negativo della giurisprudenza ha poi trovato più matura espressione in alcune decisioni della giurisprudenza, che hanno rilevato la necessità di escludere dalla “sanatoria gli immobili soggetti a vincolo ambientale e paesaggistico allorché le opere abusive contrastino con lo strumento urbanistico in vigore (nella fattispecie il lotto aveva esaurito la sua capacità edificatoria ed il rilascio della concessione si poneva in contrasto con le N.T.A. del P.R.G.)” (T.A.R. Veneto, sez. II, 19 giugno 2006 n. 1884; T.A.R. Campania Napoli, sez. VI, 16 marzo 2006 n. 3043; 8 febbraio 2007 n. 963).

Invero, l’art. 32, comma 27, lett. d) del d.l. 30 settembre 2003 n. 269 (conv. in l. 24 novembre 2003, n. 326) esclude che possano essere sanate le opere abusive che “siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”.

Con tutta evidenza, si tratta, quindi, di una previsione che esclude dalla sanatoria le opere abusive realizzate su aree caratterizzate da una determinata tipologia di vincoli (in particolare, i vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali), subordinando, però, l’operatività dell’esclusione a due condizioni, costituite:

1) dal fatto che il vincolo sia stato istituito prima dell’esecuzione delle opere abusive;

2) che le opere, realizzate <<in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio>>, non possano essere ritenute <<conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici>>.

Dalla ricostruzione sistematica delle due limitazioni all’operatività del divieto di condono in aree paesaggisticamente vincolate, emerge un sistema che permette la sanatoria delle opere realizzate sulle aree in discorso solo in due ipotesi, caratterizzate dalla natura disgiuntiva e costituite:

1) dalla realizzazione delle opere abusive prima dell’imposizione dei vincoli previsti dall’art. 32, comma 27 lett. d) del d.l. 30 settembre 2003 n. 269 (in questo caso, si tratta della mera riproposizione di una caratteristica di base anche dei due precedenti provvedimenti di condono che ha già ottenuto espressione normativa, con riferimento ai vincoli di inedificabilità assoluta, nella previsione dell’art. 33, 1° comma della l. 47 del 1985);

2) dal fatto che le opere oggetto di sanatoria, sia pure non autorizzate o difformi dal “titolo abilitativo edilizio”, siano comunque “conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”.

In tale contesto, è stato evidenziato che “La sistematica dell’art. 32, commi 25 e ss. del d.l. 30 settembre 2003 n. 269 (conv. in l. 24 novembre 2003, n. 326) è pertanto notevolmente più complessa di quella dei due precedenti provvedimenti di condono e prevede una particolare strutturazione che, nell’ipotesi dei vincoli previsti dall’art. 32, comma 27 lett. d), comporta l’obbligo di verificare la compatibilità urbanistica delle opere, così dando vita ad una soluzione normativa che si avvicina fortemente all’istituto dell’accertamento di conformità previsto dall’art. 36 del d.p.r. 6 giugno 2001 n. 380, piuttosto che ai provvedimenti di sanatoria edilizia finora conosciuti” (Tar Puglia, Lecce., sent. 20/04/2007 n. 1690).

Tale ultimo indirizzo sembra essersi arrestato. Secondo il Consiglio di Stato, “In base alla disciplina posta da d.l. n. 269 del 2003, la sanabilità delle opere realizzate in zona vincolata è radicalmente esclusa solo qualora si tratti di un vincolo di inedificabilità assoluta e non anche nella diversa ipotesi di un vincolo di inedificabilità relativa, ossia di un vincolo superabile mediante un giudizio a posteriori di compatibilità paesaggistica. Infatti, è ben possibile ottenere la sanatoria delle opere abusive realizzate in zona sottoposta ad un vincolo di inedificabilità relativa, purchè ricorrano le condizioni previste dall’art. 32, comma 27, lett. D), d.l. n. 269 del 2003, convertito dalla l. n. 326 del 2003, vale a dire che non si tratti di opere realizzate dopo l’imposizione del vincolo ed in assenza o in difformità del titolo abilitativo che risultino non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici” (Cons. Stato, sez. IV°, sent. n. 3174/2010).

Dello stesso avviso sembra essere la giurisprudenza amministrativa siciliana, secondo la quale “…l’art. 32, co. 27, lett. d) del decreto legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito con modificazioni dalla legge 24 novembre 2003, n. 326, espressamente comprende, fra gli interventi non ammessi a sanatoria, quelli eseguiti in aree vincolate (ove il vincolo sia stato imposto prima della esecuzione degli interventi) e non conformi alla normativa urbanistica ed edilizia” (C.G.A. parere n. 1014/10 del 21/09/2010; C.G.A. parere n. 1001/10 del 14/12/2010).

Sulla questione è ritornato il più volte citato Consiglio di Giustizia Amministrativa (parere n. 1140 del 19/02/2013)  che ha ritenuto di risolvere la questione – avente valore di massima, in quanto riferibile a una larga serie di controversie, pendenti sia in sede consultiva che in sede giurisdizionale, nonché verosimilmente anche davanti al giudice di primo grado – se (anche) in Sicilia il condono edilizio ter, ossia quello di cui trattasi ex art. 32 D.L. 30 settembre 2003, n. 269, escluda in radice la sanabilità degli abusi edilizi realizzati in zone soggette a vincoli relativi di inedificabilità.

Il C.G.A., riunitosi in adunanza generale a Sezioni riunite, dopo un’ampia e approfondita disamina in cui è stata ben argomentata la peculiare fattispecie normativa siciliana – dotata notoriamente di competenza esclusiva sia in materia urbanistica che in materia di beni culturali – ha riconosciuto la “…potenziale applicabilità del c.d. terzo condono anche agli abusi realizzati in aree soggette a vincoli relativi di inedificabilità, alle condizioni previste dall’art. 32-33 della legge n. 47/1985, per quale recepita e modificata in Sicilia dall’art. 23 della L.R. n. 37/1985”.

Alla luce delle nuove e più convincenti argomentazioni sviluppate dalla citata giurisprudenza per supportare il nuovo indirizzo interpretativo, verso il quale propendiamo, appare necessario che il legislatore regionale intervenga sulla questione, anche attraverso una norma interpretativa, atteso che, ancora oggi, l’Assessorato Regionale ai Beni Culturali con due Circolari (n. 15 del 06/07/2006 e nota assessoriale prot. n. 16713 del 22/02/2007) sembra essersi fermato sull’orientamento più restrittivo.

 

 

 

 


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2 COMMENTI

  1. Costruzione di un edificio in ZONA A – B4 , Ristrutturazione edilizia Pesante, rilasciate dal Comune n° 4 Concessione Edilizie e n°4 DIA (quattro proprietari di 4 appartamenti) inoltre
    lo spazio residuo libero in origine ( è parte integrante delle concessione edilizie rilasciate, è stato occupato da n°4 garage e un portico soprastante . La legge 122/1989 art.9 conosciuta come Legge Tognoli di riferimento per i garage, questo comporta la totale occupazione del suolo libero, ma a mio avviso la Legge Tognoli dice chiaramente che i garage non comportano aumenti di cubatura ed i portici soprastanti come previsto dal regolamento edilizio anche essi non comportano cubatura.
    Dopo circa sei anni i con i lavori quasi ultimati il vicino sporge denunzia , il giudice di appello prima sentenza chiude con un ordine di demolizione del Fabbricato nel suo insieme, non tenendo conto, cosi come aveva prima fatto il giudice di primo grado, non tenendo conto della art.9 della 122/1989 art.9, ed aggiungo non considerando quanto relazionato dal C.T.U che dice, nella sua perizia, che tutto l’edificio nel suo insieme é conforme alle concessione rilasciate dal Comune. I l comune con i suoi Tecnici hanno sempre dichiarato che i lavori eseguiti son conformi al progetto e totalmente regolari.
    Gradirei un consiglio.

  2. Non ho capito .io ho avuto regolare licenza di costruzione,agibilita fatto tutto in regola.dovendo fare ora la suddivisione della casa in due appartamenti, ho scoperto che sono in mora percheè e subentrato il vincolo paesaggistico che è retroattivo.mi potreste dare una risposta a tutto questo.Grazie.forse era meglio fare tutto abusivamente e oi chiedere il condono!!!!!!!!

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