L’ immobile è stato sempre considerato un bene su cui investire il proprio tempo e il proprio risparmio.

Gli inglesi usano indicare con il termine “home” la dimora, il focolare domestico dove si svolge la propria vita affettiva, sociale e anche lavorativa.
Nel caso de quo, l’attore citava davanti il Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Pozzuoli, la società costruttrice dell’ immobile per i vizi dell’ opera (riguardanti il malfunzionamento dell’impianto di riscaldamento e la presenza di vistose macchie di umidità sulle pareti dell’appartamento) che ne rendevano “difficile persino la vivibilità degli ambienti”.
In I grado il ricorso fu rigettato, ma venne accolto in Appello.
Secondo la Corte, il caso, era da inquadrare nell’ ambito dell’ art. 1669 c.c. in quanto con prove testimoniali la società costruttrice ne aveva riconosciuto i vizi esistenti.
Da ricordare che l ’art. 1669 c.c. testualmente recita: “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purchè sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta”.
Tale disposizione mira a disciplinare i danni causati dai difetti d’ opera che incidono sulla durata e stabilità (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 4622 del 29-03-2002).
Una norma da intendersi in stretto rapporto di specialità con l’art. 2043 c.c., che disciplina la violazione di regole primarie di ordine pubblico, stabilite per garantire l’ interesse alla sicurezza dell’ attività edificatoria, e, quindi, la conservazione e la funzionalità degli edifici, onde preservare la sicurezza e l’ incolumità delle persone.
Norma di carattere generale, applicabile, qualora l’azione ai sensi dell’ art. 1669 c.c. non fosse esperibile e il danno si fosse verificato dopo il decennio dalla costruzione.
Di recente, La Corte di cassazione – Sezione VI civile, sentenza 15 novembre 2013 n. 25767 ha disposto che: “l’azione per i danni da infiltrazioni d’acqua integranti pericolo di rovina dell’immobile può essere esercitata non solo dal committente contro l’appaltatore, ma anche dall’ acquirente contro il venditore che ha costruito l’ immobile, allorché lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell’opera, e sempre, che si tratti di gravi difetti, i quali, al di fuori dell‘ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, pur senza influire sulla stabilità dell’edificio, pregiudichino o menomino in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l‘abitabilità del medesimo”.
Cosi, la Cass., Sez. 2, 16 febbraio 2012, n. 2238 che nello stesso senso recita:“Il cedimento della pavimentazione interna ed esterna, della rampa di scala e del muro di recinzione non vanno considerati semplici vizi e difformità previsti dall’art. 1667 c.c. ovvero ex art. 1490 – 1492 c.c. nei termini di cui all’art. 1495 c.c., ma vanno invece inquadrati tra i gravi difetti contemplati dall’art. 1669 c.c.”
Con tale sentenza la Cassazione, ha riconosciuto responsabile il venditore per i vizi dell’opera, attribuendo al compratore più protezione nei rapporti di scambio dei beni.


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