Con la legge 220/2012 (riforma del condominio) la definizione “proprietà comune” viene sostituita dalla nuova formulazione dell’articolo 1117 del Codice Civile in cui il riferimento ad essa si viene a configurare nei confronti dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio. Inserendo i beni comuni nel citato articolo, le aggiuntive correzioni apportate dalla legge non introducono sostanziali novità: non risulta pertanto mutata la natura dell’articolo 1117 che prevede, per i beni segnalati e in genere per tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, una presunzione di condominialità. Esclusivamente nei regolamenti con natura contrattuale o negli atti di proprietà può essere ricercata la prova per superare le presunzioni di condominilaità. In tal senso, risultano del tutto irrilevanti gli atti di natura unilaterale, i comportamenti leciti (istanze alla p.a., accatastamenti e simili) e illeciti (abusi edilizi).

Nemmeno l’inclusione (o l’esclusione) di un bene nella tabella millesimale supera la prova della presunzione di condominialità. Ai fini della presunzione è necessaria la sussistenza di una relazione di accessorio principale tra le parti di uso comune e le unità immobiliari, nel caso ovviamente in cui il titolo non stabilisca diversamente. Questo requisito tecnico rappresenta la ‘condicio sine qua non’ il diritto del condominio non può trovare fondamento ex lege. Una simile relazione non esiste quando ad essere in comune ci sono solo i beni considerati non essenziali all’esistenza del condominio, quali ad esempio una piscina o un campo sportivo, essendo invece in questi casi applicabile la disciplina della comunione. Ai sensi dell’articolo 1101 c.c. nella comunione le quote dei partecipanti si presumono della stessa entità, pertanto il concorso, sia nei vantaggi che nella contribuzione alle spese, è proporzionale alle stesse quote.

Tra le novità più significative in tema di parti comuni, l’articolo 1117-ter modifica la destinazione d’uso ai fini della soddisfazione delle esigenze condominiali. Le suddette modifiche, pur non potendo comunque arrecare pregiudizio alla sicurezza ed alla stabilità dell’edificio o viceversa al decoro architettonico, possono arrivare a comprendere anche quegli interventi che rendono inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino alcune parti comuni. Persino il rapporto dei condomini con le parti comuni viene modificato: prima della legge di riforma, infatti, ogni partecipante (art. 1102 c.c.) poteva servirsi della cosa comune a meno che non ne alterasse la destinazione o non ne impedisse agli altri di farne uso. Con la riforma invece, in vigore dal 18 giugno 2013, nell’unità immobiliare di sua proprietà, ossia nelle parti generalmente destinate all’uso comune che sono state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il nuovo articolo 1122 c.c. stabilisce che il condomino non è tenuto a realizzare opere senza prima darne notizia all’amministratore, il quale a sua volta è chiamato ad informare l’assemblea. Quest’ultima, poi, non potrà porre il veto all’opera nel caso in cui ricorrono i presupposti citati. La stessa cosa vale anche per gli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili (art. 1122-bis c.c.) se si rendono necessarie eventuali modifiche delle parti comuni.


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