La riforma del catasto è l’enigma che tiene in sospeso i 40 miliardi di imposte sulla casa che sono in attesa di conoscere i nuovi valori, sui quali peraltro troveranno fondamento. Negli scorsi giorni è stato evidenziato più volte che la riforma in corso d’opera annuncia l’invarianza di gettito. Il catasto, all’interno della delega fiscale che attualmente è all’esame del comitato ristretto guidato da Daniele Capezzone, riveste un ruolo cardinale essendo piuttosto numerosi e differenziati gli elementi di ritocco apportati al testo rispetto a quello elaborato durante la passata legislatura. I fondamentali, tuttavia, sono rimasti gli stessi:

-ripartizione del territorio in microzone;

-riorganizzazione del sistema di vani, classi e categorie;


-individuazione di immobiliti-tipo (ai quali applicare un algoritmo con variabili al fine di personalizzare il valore patrimoniale).

Nonostante s’intenda procedere attraverso immobili campione, i tempi previsti non saranno affatto rapidi dal momento che si effettuerà comunque una ricognizione di ampissima portata (si parla infatti di oltre 60 milioni di unità immobiliari). Il vero elemento innovatore della riforma riguarderà, tuttavia, il valore patrimoniale. Quest’ultimo verrà misurato a partire dal valore di mercato al metro quadrato rilevato, molto probabilmente, dall’Omi (Osservatorio immobiliare dell’agenzia del territorio) per la tipologia immobiliare correlata. A questo primo dato, si applicano poi una serie di coefficienti in ordine successivo, e cioè: le scale, l’anno di costruzione, il piano, l’esposizione, il riscontro d’aria, l’affaccio, l’ascensore o meno, il riscaldamento centrale o autonomo, lo stato di manutenzione.

Saranno tutti questi valori, che insieme, daranno vita ad un algoritmo che può modificare anche in maniera sostanziale il valore al metro quadrato calcolato in origine. Il valore così rettificato viene dunque moltiplicato per il numero dei metri quadrati rilevati secondo la metodologia catastale così portando appunto al valore patrimoniale. La legge delega prevede al riguardo l’adozione di metodologie probabilistiche in sostituzione ai parametri valutativi classici di tipo deterministico tradizionale. Questi nuovi sistemi estimativi di massa attraverso metodologie statistiche matematiche costituiscono, infatti, metodiche applicabili anche alla stima di un ampio numero di immobili, garantendo comunque un elevato livello di precisione, di dinamicità e di automatizzazione.

La complessa metodologia, a quanto appreso, una volta entrata in vigore la riforma, sarà quella già sperimentata nei precedenti tentativi revisionali (1999 e 2006). Le variabili che possono incidere sul valore finale sono differenziate e numerose: se si ipotizza di applicare l’algoritmo ad un appartamento dotato di caratteristiche tecniche a cui corrispondono peculiari valori numerici per le rispettive variabili,

1)      X1: tipologia edilizia = (ad esempio) piccolo condominio: valore parametrico 1;

2)      X2: stato di manutenzione = normale: valore parametrico 0,9;

3)      X3: livello di piano = piano attico: valore parametrico 1,1;

4)      X4: posizione relativa rispetto al centro urbano = centralissimo: valore parametrico 1,1;

5)      X5: numero di anni dalla data di costruzione o di ristrutturazione generale dell’unità immobiliare (vetustà) = 10 anni: valore parametrico 0,83;

6)      X6: livello di qualità delle finiture = tipo civile: valore parametrico 1,

il valore dell’algoritmo sarà:

Y= 3,790 x 10,745 x 0,90,725 x 1,10,906 x  1,11,143 x 0,830,981 x 10,953 = 3.563,35 euro al metro quadrato.

Nell’esempio in questione, dal momento che si tratta di un immobile di qualità, il valore unitario si attesta verso quello più elevato di microzona.


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