Esordisce oggi la riforma del condominio. La legge 220/2012 tuttavia non ha regolato le risonanze, sotto il profilo normativo, che la rispettiva entrata in vigore ha comportato, pertanto soltanto il richiamo ai principi generali dell’ordinamento arriva ad indicare quali saranno le norme dotate di immediata applicazione e quali invece quelle che avranno efficacia esclusivamente nel lungo periodo. In realtà, la nuova disciplina condominiale non rende agevole capire quali saranno le fattispecie normative tenute ad adeguarsi, fin da subito, ai principi della subentrata disciplina e quali invece quelle che dovranno sottostare alle regole precedentemente in vigore. Con certezza si può constatare che, tra i dettami dotati di istantanea applicazione, possono annoverarsi tutti quelli che non apportano alcuna innovazione alle norme previgenti, perché immutate o viceversa perché destinate a disciplinare specificatamente le fattispecie che, già dotate di definizione generale, oggi, anche in virtù della persistente interpretazione giurisprudenziale, trovano un’analoga lettura rispetto a quella esistente.

In tal senso, alcuni esempi riguardano i principi regolatori delle parti comuni (articolo 1117 del Codice civile e alla disciplina del sottotetto); il distacco dell’impianto di riscaldamento (all’articolo 118 del Codice civile); la questione del consenso unanime (all’articolo 119 in riferimento alla divisione dei beni comuni); l’obbligatorietà di esibizione e consegna da parte dell’amministratore della copia documentale agli aventi diritto; le cause che non sono tassative e codificate che essendo gravemente irregolari possono dar luogo a revoca dell’amministratore (all’articolo 1129); l’obbligo di rendiconto annuale (all’articolo 1130 del Codice civile); l’autonomia dell’amministratore nella richiesta di decreto ingiuntivo (all’articolo 63 del Dispositivo di attuazione del Codice civile); e infine la produzione delle spese condominiali in sede fallimentare (all’articolo 30 della legge 220/2012).

Ci sono poi precetti la cui applicabilità viene riferita a fattispecie già esistenti, esclusivamente però compiute a partire dal 18 giugno 2013, come ad esempio: le norme che disciplinano le attività sulle parti comuni previste dagli articoli 1117 bis e 1122 ter (nonostante l’articolo 155 bis contenuto nelle Disposizioni di attuazione sancisce la possibilità per l’assemblea di intervenire anche sugli impianti che già esistono alla data di entrata in vigore); e ancora le norme relative a revisione e variazione delle tabelle millesimali (all’articolo 69 delle Disposizioni di attuazione); la tenuta dei registri riguardanti l’”anagrafica condominiale” (all’articolo 1130 del Codice civile); le norme disciplinanti la convocazione, il funzionamento e le maggioranze assembleari (ivi compresi i limiti fissati a 200 millesimi per le deleghe nei condomini con oltre 20 condomini e il divieto di delega all’amministratore); e infine l’impugnativa dei relativi deliberati (agli articoli 1135, 1136, 1137 del Codice civile e 66-67 delle Disposizioni di attuazione). L’ultima norma che può considerarsi idonea ai fini dell’incidenza sulla legittimità dei regolamenti condominiali anche vigenti è quella che richiama l’articolo 1130 del Codice civile, sancendo l’illegittimità del divieto di detenere animali domestici.


Le regole riguardanti invece la gestione annuale o tutte quelle attività che hanno avuto inizio sotto la precedente normativa senza aver ancora esaurito i rispettivi effetti, in qualità del principio di irretroattività, conoscono applicabilità soltanto all’esaurimento degli effetti medesimi. In tal senso, tutte le norme attinenti alle procedure di nomina, revoca, durata e relativi risvolti dell’amministratore (all’articolo 1129 del Codice civile) troveranno efficacia effettiva sulle nomine attuate soltanto successivamente a tale data; allo stesso modo anche le modalità di rendicontazione (all’articolo 1130 bis) saranno applicabili ai bilanci degli esercizi iniziati sotto la vigenza della nuova normativa; così pure quelle disciplinanti la responsabilità patrimoniale (all’articolo 63 e 67 delle Disposizioni di attuazione) avranno effetto sulle obbligazioni nate dopo il 18 giugno 2013. L’ultima tematica degna d’importanza ai fini dell’applicabilità riguarda infine l’ambito processuale: in tal caso sono da ritenersi applicabili anche ai giudizi pendenti tutte le nuove norme che hanno natura processuale (all’articolo 1137 del Codice civile e agli articolo 64 e 69 delle Disposizioni di attuazione), ad eccezione degli effetti già pienamente definiti.

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1 COOMENTO

  1. Salve,il nostro condominio ha una polizza di assicurazione GLOBALE da circa 12 anni.La polizza è formata da una polizza base e da una complementare.Mi risulta che in caso di disdetta, per la base occorre rispettare l’avviso di tre mesi dalla scadenza, mentre per la complementare si possa disdire in qualsiasi momento.E’ giusto e su quale norma quest’ultima procedura?
    Grazie e saluto

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