Il condominio è una soluzione abitativa per certi versi molto piacevole, meno per altri, soprattutto quando si tratta di gestire le parti comuni, spesso oggetto di contrasti.

Il codice civile ha previsto che ciascun condomino contribuisca alle spese che derivano dagli elementi di proprietà comune dell’edificio e come previsto dall’art. 1123 c.c. le medesime andrebbero ripartite in misura proporzionale al valore dell’unità immobiliare di cui ciascuno è proprietario. Tale criterio, tuttavia, non è assoluto, lo sottolinea lo stesso articolo inserendo in fine periodo la frase “salvo diversa convenzione”. Significa che, in virtù del principio di libertà contrattuale, i condomini possono accordarsi diversamente sia con regolamento sia con delibera assembleare . La giurisprudenza si è pronunciata in questo senso sull’argomento precisando, naturalmente, che una diversa convenzione necessita, comunque, del consenso unanime dei comunisti. Una deroga in tal senso non ha limiti, tanto che Cass. Civ. 04/5975 ritiene legittima anche l’esenzione totale dal contributo a favore anche di uno solo di essi soltanto, nei confronti del quale, tuttavia, si intende superata la presunzione di comproprietà sulla parte comune.

Il valore di ogni singola unità immobiliare viene determinato con l’adozione del regolamento condominiale ed espresso in millesimi all’interno di una tabella che può subire modifiche solo in caso di errori di fatto e di diritto riguardanti la determinazione degli elementi necessari per il relativo calcolo o qualora siano sopraggiunte circostanze che incidano in modo rilevante sulla consistenza dell’edificio o sulle sue proporzioni e dunque sulle stesse misure. La ratio di fondo sta proprio nel principio di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini . A questo proposito la giurisprudenza precisa anche che l’amministratore, nel ripartire le spese, deve attenersi alle tabelle già esistenti e perciò non deve esaminare i titoli di acquisto di ogni proprietario per poi procedere ad una valutazione degli stessi.


Per questi motivi le delibere assembleari che vadano ad incidere sui criteri di ripartizione ora analizzati necessitano del consenso unanime dei condomini a pena di nullità, mentre, con riguardo alla concreta distribuzione ed attribuzione delle spese ai singoli condomini, potere espressamente previsto dall’art. 1135,nn 2 e 3 c.c., è sufficiente la maggioranza di cui all’art. 1136, 2°comma c.c. per decretarne la validità. Anche l’impugnazione di tali accordi segue percorsi differenti, nel primo caso non vi sono termini di decadenza, nel secondo invece vale quanto previsto dall’art. 1137 c.c., quindi il dissenziente dovrà agire entro trenta giorni dal giorno della delibera.


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15 COMMENTI

  1. Buona sera, un coinquilino non ha pagato le spese condominiali per diversi mesi, l’assemblea da mandato all’amministratore di rivolgersi ad un avvocato. Dopo diversi mesi il coinquilino ha saldato il conto, ma si rifiuta di pagare le spese dovute all’avvocato. Domanda:può farlo? Gradirei una risposta prima della riunione condominiale prevista fra pochi giorni. Grazie

  2. Buongiorno, vorrei fare una domanda
    sono proprietaria di un box facente parte di un condominio dove è installato un contatore dell’acqua se c’è o non c’è un consumo il canone spetta comunque all INQUILINO?

  3. sono proprietario di un negozio posto al piano terra di un condominio. ho i contatori elettrici in una parte comune del condominio (vano scale) non utilizzato dal sottoscritto se non per accedere (2/3 volte all’anno) in caso di problema elettrico. nonostante cio’ vengo chiamato a contribuire pesantemente alle spese per pulizie scale. chiedo se possibile un vostro parere

  4. Buongiorno,
    il mio è un caso paticolare che non riesco a risolvere. Sono in affitto in un appartamento di proprietà di Ferservizi (Ferrovie), mi viene trattenuto l’affitto a ruolo paga e da più di anno mi vengono trattenute a ruolo anche le spese condominiali. Fin qui nulla di strano (credo) ma dopo varie richieste, per poter visionare il rendiconto delle spese condominiali, perché non mi sembrava esatto, non ho mai ricevuto risposte. Può il proprietario negarmi di vedere il rendiconto annuale? Può il proprietario “Datore di lavoro” trattenermi senza una mia autorizzazione le spese condominiali dal ruolo paga?
    Spero che possiate darmi una risposta.
    Grazie e cordiali saluti.

  5. Posseggo un appartamento situato al primo piano di un piccolo stabile di 2 piani. Il piano terra ed il secondo piano (quelli sopra e sotto al mio) appartengono entrambi ai miei suoceri. La casa ha più di 60 anni. Se i miei suoceri volessero abbattere metà di una delle facciate del piano terra per farne un’entrata di un garage… sarebbero liberi di farlo o avrebbero bisogno del mio consenso (visto che è una casa vecchia e l’abbattimento del muro perimetrale in questione secondo me potrebbe causare problemi allo stabile) ?

    Grazie

  6. Buona sera. Circa un anno fa il mio Amministratore mi aveva fatto pagare la riparazione del pozzetto del bagno di servizio che ammontava di 4oo euro.
    Un’assicuratore mi ha riferito che per legge il pozzetto è una spesa che deve affrontare l’amministrazione in quanto tutto quello che è verticale compete al condominio .
    La ringrazio se mi da una risposta in proposito e capire se il mio Amministratore ha fatto il furbetto.
    Cordialmente , Giulia TRAVERSO

  7. salve, i proprietari di box devono contribuire in condominio alle spese della sostituzione dell’autoclave dell’acqua? grazie saluti

  8. vorrei risposta a stesso quesito posto a marzo

    Vorrei sapere se vendendo l’appartamento di mia proprietà devo pagare le spese deliberate ma non quantificate ne nel valore non avendo ancora stipulato nessun contratto di appalto dei lavori
    Vorrei se possibile una risposta immediata
    grazie ancora e saluti

  9. Buona sera, desideravo sapere se i garage devono partecipare alle spese per la manutenzione delle grondaie, della facciata della palazzia in cui abito.grazie

  10. buonasera, le spese per la pitturazione delle scale , funi ascensori…spettano al proprietario o inquilino ??
    l’amministratore del condominio riferisce che sono spese di manutenzione ordinaria quindi spettano all’inquilino.
    Per quanto riguarda la pitturazione scale condominiali, l’accordo deve essere fatto con delibera dai soli proprietari o possono intervenire anche gli inquilini,
    l’inquilino ha la facoltà di vedere le spese sostenute dall’amministratore?.

  11. LIDIA
    15 aprile 2013
    buona sera, avrei bisogno di una risposta.
    Sono proprietaria di un appartamento e, da un anno è sfitto.
    Mi è arrivata la raccomandata dall’amministratore dicendo che devo pagare 120 euro
    per non avere pulito le scale. Chiedo : Devo realmente pagare quei soldi che per un
    anno non c’è abitato nessun inquilino. Grazie

  12. Domanda: rifacendo il tetto, poiché il mio appartamento e’ l’attico ho dovuto togliere le tende esterne con relative strutture per fare spazio alle impalcature. Le spese di smontaggio e ripristino sono a mio carico o condominiali? Grazie in anticipo per la cortese attenzione

  13. sono prietaria di unappartamento di condominio vorei sapere dobbiamo rifare il tetto la soffitta è di esclusa dell’ultimo piano deve pagare di piu’

  14. Vorrei sapere se vendendo l’appartamento di mia proprietà devo pagare le spese deliberate ma non quantificate ne nel valore non avendo ancora stipulato nessun contratto di appalto dei lavori
    Vorrei se possibile una risposta immediata
    grazie ancora e saluti

  15. Buon giorno, avrei una domanda.
    Io vivo in un condominio di tre unità per le quali, in fase di costruzione, sono state previste due vie separate per gli scarichi delle cucine. Uno serve l’appartamento posto al piano rialzato, mentre l’altro gli appartamenti del primo e secondo piano. Nell’ultimo periodo si è verificata una lesione, con annessa perdita, sulla seconda tubatura.
    La mia domanda è questa: chi e in quale misura deve provvedere al ripristino? Esiste una legge in merito?
    Grazie.

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