Affinché: “un’area privata possa ritenersi sottoposta ad una servitù pubblica di passaggio, è necessario, oltre all’intrinseca idoneità del bene, che l’uso avvenga ad opera di una collettività indeterminata di persone e per soddisfare un pubblico, generale interesse.”

Questa, sostanzialmente, la motivazione con cui il Consiglio di Stato, sez. V, sentenza n. 728/2012 ha accolto le ragioni di un Condominio a cui era stata negata la possibilità d’installare una sbarra automatizzata destinata a regolare il traffico in entrata e in uscita dalla propria strada privata e sfociante sulla pubblica via.

Al fine di inquadrare meglio la problematica in oggetto si ritiene utile fornire alcune nozioni di portata generale.


In particolare, appare opportuno sottolineare che qualora si controverta sulla natura pubblica o meno di una strada occorre, anzitutto, riscontrare se vi siano una serie di indici che manifestano la natura pubblica della stessa.

Riassumendo, tali indici possono consistere: nell’uso pubblico di fatto esercitato da parte di tutti gli utenti della strada; dall’ubicazione della strada all’interno dei luoghi abitati; dall’inclusione nella toponomastica del Comune ; dall’apposizione della numerazione civica; dall’apposizione di segnaletica stradale; dalla presenza di aree destinate a parcheggio ; dall’illuminazione pubblica , dalla manutenzione della sede stradale; nella funzione di raccordo con altre strade e sbocco su pubbliche vie ovvero per l’essere la stessa parte integrante della sede viaria stradale.

In sintesi, dunque, ben potrà una strada privata essere assoggettata ad uso pubblico qualora la stessa sia oggettivamente idonea all’attuazione di un pubblico interesse ovvero qualora la stessa sia idonea a soddisfare, anche per il collegamento con la via pubblica, esigenze di interesse generale.

Non può stupire, dunque, l’affermazione per cui la prova della servitù di uso pubblico di una strada, il cui sedime non appartenga ad un Ente pubblico, non può essere desunta da un mero uso pubblico ma richiede un atto pubblico o privato (provvedimento amministrativo, convenzione fra proprietario ed amministrazione, testamento..eccetera) ovvero l’intervenuta usucapione ventennale, fermo restando l’accertamento dell’idoneità della strada a soddisfare esigenze di carattere pubblico. (s.v. Cons di Stat. , Sez. V, 1 dicembre 2003, n. 7831).

Ne consegue, dunque, che non vi è uso pubblico qualora il passaggio venga esercitato unicamente dai proprietari dei fondi ovvero da coloro che abbiano occasione di accedere ad essi per esigenze connesse ad una privata utilizzazione.

Pertanto, è solo in presenza di particolare circostanze che il bene stesso viene ad assumere caratteristiche analoghe a quelle di un bene demaniale.

In breve, dunque, quello che rileva ai fini della qualificazione è la destinazione della strada, spontanea o esplicita, all’uso pubblico effettivo ovvero il suo inserimento nella rete viaria pubblica.

In tale contesto, pertanto, l’assoggettamento della via privata alla pubblica utilità impone alla Pubblica Amministrazione, quanto meno, una specifica motivazione in ordine sia all’uso pubblico sia all’idoneità della stessa a costituire una via di pubblico transito.

Su queste basi giuridiche si comprende, dunque, la decisione a cui è pervenuto il Consiglio di Stato.

Pertanto, poiché un’area privata possa ritenersi sottoposta ad una servitù pubblica di passaggio: “ è necessario, oltre all’intrinseca idoneità del bene, che l’uso avvenga ad opera di una collettività indeterminata di persone e per soddisfare un pubblico, generale interesse. Ne consegue che deve escludersi l’uso pubblico quando il passaggio venga esercitato unicamente dai proprietari di determinati fondi in dipendenza della particolare ubicazione degli stessi, o da coloro che abbiano occasione di accedere ad essi per esigenze connesse alla loro privata utilizzazione (Cass. Civ., II, 23 maggio 1995, n. 5637), oppure, infine, rispetto a strade destinate al servizio di un determinato edificio o complesso di edifici (Cass. civ., I, 22 giugno 1985, n. 3761)..”( cfr. Cons. di Stat. Sez. V, sentenza n. 728 del 14/02/2012).

In coerenza con gli enunciati appena esposti, dunque, l’assoggettamento di una via privata alla pubblica utilità richiede un’adeguata motivazione in ordine alla concreta idoneità della strada a soddisfare esigenze collettive nonché un titolo valido a sorreggere l’affermazione del diritto di uso pubblico come, ad esempio, la protrazione dell’uso stesso da tempo immemorabile.


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18 COMMENTI

  1. +Egregio Avvocato, nel 1959 un gruppo di proprietari ,che rappresentava la quasi totalità di terreni alla periferia di GENOVA, hanno presentato un progetto di strada vicinale con l’impegno di accollarsi le spese e costituire un consorzio,poi attuato e la strada realizzata e, siamo andati avanti venti anni forse di più. Dopo, quando dovevamo registrarlo , alcuni proprietari, non hanno firmato ,non mettendo in dubbio l’uso della strada per tutti , siamo una settantina di famiglie.
    Adesso, sono subentrati nuovi eredi e nuovi proprietari ed uno di quest’ultimi , vuole piazzare sbarra proprio nella parte terminale della stessa.Negli anni settanta, a seguito dell’alluvione di Genova, la strada venne danneggiata dall’acqua, il comune di Genova, ci concesse 2 milioni di lire, con l’impegno da parte del presidente della strada, di lasciarla aperta 24 ore al giorno.
    Sono a chiederle, se questo nuovo proprietario , può mettere la sbarra , alla quale ci opponiamo tutti. Grazie e distinti ossequi. A Provvidenti

  2. Buonasera,
    Sono copropretario di una strada privata dove passano alcune utenze tipo” linea telefonica telecom, gas e acqua per un comune limitrofo. Oltre a queste utenze, passa un altro tubo dell’acquedotto che ollega la mia casa e altre case nei dintorni. L tratta e’ di circa 600 metri e il contatore si trova in prossimita della casa. Da un paio di anni l’ente fornitrice dell’acqua si rifiuta divintervenire per riparare le rotture che spesso si presentano nel tratto, dicendo che la strada e’ privata e quindi a carico dell’utente. Adesso la societa fornitrice vorrebbe intervenire per sostituire la tubazione che porta al comune limitrofo. La mia ferma intenzione sarebbe quella di impedire l’accesso,per lo stesso motivo per cui la stessa non vuole intervenire sulle riparazioni dell’altra conduttura. La mia richiesta e’ quella di fare una scritura privata tramite la quale la societa erogatrice si prenda carico della manutenzione della tubazione che collega la mia utenza., come e’ sempre avvenuto fino ad qualche anno fa. Chiedo un parere in merito. Grazie anticipatamente

  3. CREDO CHE IL MIO CASO SIA UNICO NEL SUO GENERE .TUTTI QUELLI CHE LO HANNO SEGUITO SONO RIMASTI SCONVOLTI DA COME I GIUDICI HANNO CI ANNO CONDANNATO .RESTA IL FATTO CHE DETTA CAUSA PERSA CI OBBLIGA ALLUNGARE IL TRAGITTO DI 2 KM DI PASSARE SU TERRENI DI ALTRUI PROPRIETARI, E TUTTO QUESTO DOPO 40 ANNI DI TRANQUILLO TRANSITO.IL COMUNE IN QUESTO CASO POTEVA RISOLVERE IL PROBLEMA CON L’ESPROPRIO DI UNA DECINA DI METRI QUADRATI .MA PER QUESTIONI POLITICHE NON HA FATTO UN BEL NIENTE .

  4. abito nel comune di casoria PROV.DI NAPOLI NEL RIONE DOE ABITO DI 8000 PERSONE TUTTE LE STRADE DEL RIONE DAL 1980 NON SONO STATE MAI STATE ACQUISITE AL PATRIMONIO COMUNALE E PER GIUNTA TUTTI I SERVIZI COE STRADE FOGNE ILLUMINAZIONE ECC SONO STATE FATTE A SPESE DEGLI ABITANTI IL COMUNE DI CASORIA FA PAGARE IL PASSO CARRABILE AI cittadini solo perhe sono aperte al pubblico vorrei sapere se e giusto e se bisogna pagarlo grazie COMITATO CASAUREA IL PRESIDENTE NICOLA DE DOMINICIS

  5. Buon pomeriggio Avvocato,
    vorrei porle il seguente quesito.
    Sono il proprietario di un appezzamento di terreno a 300 mt circa dal mare, ed in esso vorrei aprire un’attivita’ di parcheggio camper. Il problema e’ che per arrivare al terreno bisogna passare da una strada privata ad uso esclusivo dei proprietari degli altri terreni prima del mio.
    La domanda specifica e’: posso far transitare i camper attraverso la strada esistente( privata) per andare nel mio terreno (parcheggio camper)? o devo chiedere a tutti gli altri proprietari?
    Se cosi’ fosse, e nel caso in cui gli altri negassero il consenso a far passare dalla strada gli eventuali camper, cosa posso fare?
    La ringrazio in anticipo.
    Buona serata.

  6. Lavoro in un sito turistico con una bancarella artigianale in una via comunale pedonale chiusissima al traffico ora un ente privato circola con un bus a 10posti elettrico passando a 20cm da suddetta bancarella.. Come posso sapere se è legale. In tale via non circolano neppure le biciclette.

  7. buongiorno.
    abito a metà di una strada vicinale, con tutti i requisiti per essere considerata una vera strada vicinale.solo che non si è potuto consorziarla,perchè il comune prima ha detto che il consorzio era obbligatorio e poi si è rimangiato tutto. Nel 2000 non trovando l’accordo con i proprietari dei terreni in fregio ad essa,per farli contribuire alle spese di manutenzione mi sono rivolto al tribunale. Questo ha nominato un amministratore, con facoltà di ricorrere per decreto.Non si è mai avvalso di tale facoltà, e la manutenzione non è mai stata fatta.Ho ricorso al tribunale, ma lo ha sempre riconfermato, l’ultima volta per decreto. DI fare la manutenzione a spese anticipate dei conpartecipanti. Considerato che la controparte si è sempre rifiutata di spendere,che l’unico obbligato a spendere sono e sono stato io, senza avere mai rimborsi, che la strada versa in degrado mostruoso che ne compromette l’uso secondo il titolo di strada. Come faccio ad anticipare ancora soldi,quando corro il rischio di non aver nessun rimborso? Cosa devo dire ai signori giudici, di finirla di prendermi in giro. GRAZIE se qualcuno vorrà darmi dei consigli
    PAOLO

  8. salve avvocato le chiedo di farmi capire come possiamo agire o cosa fare
    sono in un condominio di 6 appartamenti tutti usufruiscono di una servitù di passaggio di una strada che dalla strada comunale si immette in una privata e confluisce in un ampio spazio tutto attorno al fabbricato (sull’atto vi e riportato che si può sostare scaricare e passare con la propria auto) da quando e nato lo stabile i condomini parcheggiano l’auto in questo spazio
    premetto che il costruttore a suo tempo si era riservato la strada dando come le ho detto solo la servitù ma controllando i documenti ci siamo accorti che il palazzo non ha l’area di parcheggio e siamo andati a vedere al catasto e questa area non risulta gli abbiamo fatto causa e ad oggi non si sa ancora niente
    ora noi vorremmo comprare l’area senza aspettare la sentenza
    solo che a richiesto una somma enorme ed ha intimato che vuole mettere i paletti alla proprietà
    aggiungo che il proprietario e moroso nei riguardi del condominio di 8000 €
    e che tutti i lavori di rifacimento del manto dell’asfalto manutenzione della strada e stata fatta sempre dal condominio con regolari fatture e quietanze da parte dei condomini
    le domando può chiudere o intimare di togliere le auto che sono li dal 1970
    abbiamo il diritto di avere lo spazio di parcheggio che tocca al fabbricato
    e se non fosse possibile si può richiedere i soldi spesi per la strada

  9. Buonasera,vorrei una risposta al mio quesito.
    Ho una proprietà costituita da una casa colonica ed un fienile con annessa aia.In mezzo ai due fabbricati passa uno stradello che si stacca dalla via comunale e prosegue attraversando altri fondi agricoli su cui hanno diritto di passo vari frontisti. Ho fatto causa per aggravamento di servitù
    ad uno di questi che transita continuativamente con mezzi di movimento terra.
    Il giudice nella sentenza ormai definitiva ha stabilito un limite all’ampiezza di questo stradello,
    affermando che la servitù non può essere illimitata e che i convenuti”hanno diritto di passo pedonale e carraio secondo l’andamento e la larghezza indicata nella relazione del CTU “e
    affermando inoltre che la servitù è prediale e non personale.Vorrei chiedere se questa larghezza stabilita per lo stradello vale per tutti coloro che hanno diritto di passo o solo per
    i convenuti in questa causa.

    Ringrazio anticipatamente
    Cordiali saluti
    L.M.C.

  10. Salve Le sottopongo il seguente quesito circa la natura di una strada di carattere pubblico o privato.

    Nel mio comune di appartenenza esiste una strada larga circa mt 3,50 che si dirama da una strada principale.

    Lunga circa 300 mt per accedere alle proprietà private su cui insistono fabbricati residenziali col finire sugli argini di un torrente.

    Da sempre la strada viene utilizzata sia dai residenti che dagli enti pubblici preposti al torrente. Bensì non risulta tutta censita al catasto e quindi proprietà privata, ma completa di segnaletica, illuminazione , indicazione toponomastica e civici, si puo ritenere strada pubblica o privata?

    Grazie per la cortese risposta – Saluti

  11. il comune nel centro del paese ha realizzato da uno stradello abbandonato in questo quartiere residenziale una strada di uscita dal paese larga 4 metri senza scalini ne sicurezza per i pedoni. appena realizzata tutto il comprensorio vi si è riversato (dopo poco transitano circa 2000 mezzi ogni giorno). alle rimostranze del ns quartiere il comune per liberarsi dalla responsabilita’ di eventuali incidenti verso pedoni , ha vietato il passaggio di pedoni su detta strada con tanto di cartelli. la legge cosa dispone che il comune puo’ fare questo?

  12. SE IN UNA STRADA VIENE MESSO IL NOME DELLA VIA CHE RISULTA ANCHE DALLE MAPPE STRADALI E’ CONSIDERATA VIA COMUNALE HO PUO’ ESSERE CONSIDERATA UNA VIA PRIVATA

  13. Abito in un condominio per accedere al quale è necessario passare da una strada privata.La servitù di transito fu concessa nel 1970 quando venne ultimata la costruzione, che ha una numerazione propria ed autonoma. Da diverso tempo in questa strada vengono parcheggiati motorini e macchine impedendo così non solo il transito pubblico, ma anche dei mezzi di soccorso nel caso di emergenze sanitarie o principi di incendio. Chiedo se è legittima la pretesa di considerare privata la proprietà di una strada con tali requisiti . .

  14. C’è una strada vicinale ad una comunale di proprietà della chiesa , o meglio, è la chiesa che, espropiando dei terreni, tra cui il mio, l’ha realizzata insieme con l’edificio di culto per accedervi.
    La strada, da circa 20 anni, serve da parcheggio non solo ai residenti del quartierie, ma ai clienti dell’ufficio postale, del bar e di chiunque ne abbia bisogno. e impedisce il passaggio
    per accedere alla mia propietà con annesso fondo. In base alla sent. del consiglio di Stato, bisogna considerarla strada privata ad uso pubblico? e io come posso tutelare il mio diritto reale d’uso, sancito anche da un atto privato tra me e la curia locale?.
    Il comune con gli anni ha portato anche l’illuminazione pubblica sulla strada e l’antistante piazzetta della chiesa.
    Saluti
    G.F.

  15. Via Polesine in Roma nell’ambito della quale sorgono tre stabili condominiali. contraddistinti da tre numeri civici diversi. I condomini di uno dei tre stabili sono proprietari dei posti auto esistenti nella strada. soggetta a intenso passaggio pedonale. Essi hanno posto all’ingresso della strada una sbarra azionabile con telecomando elettronico codificato in modo da impedire l’ingresso ai veicoli, compresi i mezzi di soccorso pubblico,ambulanze, Vigili del Fuoco, forze dell’Ordine con grave rischio per gli abitanti degli stabili nel caso prevedibile del verificarsi di emergenze sanitarie o principi d’incendio. E’ legittima la pretesa di considerare privata la proprietà di una strada soggetta a transito pubblico e nella quale sorgono stabili diversi con ingressi contraddistinti da numerazione pubblica autonoma?

  16. Sono uno dei numerosi condomini di un edificio il cui numero civico insiste in una strada regolarmente facente parte della toponomastica del comune di Roma.
    I condomini di uno degli edifici siti nella strada vantano il diritto esclusivo di parcheggio nella strada. Essi hanno posto una sbarra ad apertura con telecomando per accedere a detta strds.In caso di grave di uno di condomini degli edifici non possessori drl telecomando o in caso di incendio sarebbe impedito l’accesso alle ambulanze o agli automezzi dei Vigili del fuoco. Tale situazione è accettabile?

  17. Monticello Conte Otto (VI) 18/10/2013
    Salve Avvocato
    Abito in una strada privata, a fondo chiuso, laterale di una via comunale. La strada è lunga circa 150 metri, per i primi 40 è larga 4 poi si allarga a 5 o 6 e termina con uno slargo dove può manovrare comodamente un camion. Da molti decenni è segnata nei mappali comunali, ora è quasi completamente satura di abitazioni e viene utilizzata correntemente da più di trenta famiglie, ivi residenti, costrette ad entrare ed uscire sulla via principale sempre da quel tratto largo 4 metri. I proprietari di due porzioni di strada, circa alla metà ed alla fine, sono stati obbligati dal comune a prevedere degli spazi ad uso parcheggi, il primo anche con lampioni per l’illuminazione notturna. Tutte le abitazioni sono dotate di numero civico e sono stati posti, sempre dal comune, segnali stradali verticali e la tabella del nome della via. Più volte alla settimana vi accede liberamente il camion per la raccolta differenziata dei rifiuti.
    La strada privata non è asfaltata ed è ancora a fondo sterrato, pieno di buche e pozzanghere, quasi impossibile percorrerla a piedi, dal fango, dopo una pioggia; la manutenzione viene fatta da noi privati(quando riusciamo ad accordarci per le spese). Pù volte è stato chiesto al comune di intervenire che però non è d’accordo perché la strada è privata e non le interessa ad assumere la proprietà per non avere spese in seguito.
    Ma non è da considerare pubblica questa strada che è sempre stata di libero accesso a tutti considerando che per poter costruire sono stati pagati i non pochi oneri comunali?
    Se noi tutti frontisti proprietari della strada (una decina) cedessimo, anche gratuitamente, al comune la nostra parte, potrebbe questi rifiutarsi per non avere in seguito eventuali spese inerenti? Cosa altro possiamo fare perché il comune si appropri la strada? Ci sono normative o sentenze a riguardo?
    La ringrazio e saluto.
    Irvio Pigato
    36010 Monticello Conte Otto (VI)

  18. sono in causa con il comune di Barzana x un tratto di strada a fondo chiuso che si dirama da una strada privata sempre a fondo chiuso di proprieta ed uso solo dei frontisti poiche il comune nel piano del traffico la inserita nell’elenco delle strade ad uso pubblico.
    il comune per non continuare la causa ha fatto le seguenti (vergognose) proposte:
    ti lasciamo la strada privata se
    1 lasci aprire un cancello al tuo vicino direttamente sul tratto di strada di mai esclusiva proprieta (tratto di strada che conduce solo a casa mia)
    2 se non metto la sbarra all’inizio del tratto di strada di sola mia proprieta e mai usata dgli altri frontisti
    la mia domanda ,
    a) è giusto tutto qusto può il comune dichiarare questo tratto di strada pubblica via ?
    b) può il comune condizionare la trattativa per interessi del mio vicino che non sono interessi certo collettivi?
    sarei grato di ricevere il vostro parere
    ringrazio anticipatamente
    saluti
    Salvi Carlo G.

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