Immobile ad uso abitativo può essere adibito a bed and breakfast?

E’ quello che si saranno chiesti dei condomini che in seguito a trasformazione da parte di altri condomini del loro immobile abitativo in un bed and breakfast impugnavano la delibera assembleare dinanzi al Tribunale.

L’istanza veniva rigettata, ma trovava accoglimento in Appello.

Quest’ultima basando il proprio convincimento sul presupposto che: “tale delibera, assunta a maggioranza, si ponesse in contrasto con l’uso abitativo contrattualmente prestabilito nel regolamento condominiale”.

Infatti, nei patti speciali, costituenti regolamento condominiale contrattuale è previsto che “i proprietari del fabbricato si impegnano sin d’ora a destinare esclusivamente ad abitazione singoli piani loro assegnati, impegnandosi categoricamente a non modificare tale destinazione”.

Seguiva, a parere della Corte, anche violazione dell’art. 1102 c.c. cosi rubricato: “,,, incidendo sui diritti individuali del condomino che subirebbe un deprezzamento del valore della sua proprietà che verrebbe snaturata anche quanto al suo utilizzo tenuto conto che l’immobile è una pregiata villa di campagna con ingresso, viale di accesso e giardino comune”.

Successivamente, i soccombenti ricorrevano in Cassazione fondando le proprie pretese sul fatto che una legge della Regione Lombardia, disponeva che l’ esercizio di attività bed and breakfast non mutasse la destinazione dell’ immobile.

Sulla controversia è di recente intervenuta un’ ordinanza del 16 gennaio 2015 n. 704 della Cassazione, secondo cui la legge regionale non può incidere sui rapporti tra privati condomini e sugli obblighi che reciprocamente si assumono i condomini, in questo caso con un regolamento contrattuale .

Pertanto, la Cassazione confermava la sentenza impugnata, ribadendo che il divieto deve risultare da una clausola espressa nel regolamento contrattuale.

La sentenza riprede orientamenti giurisprudenziali già espressi in passato, per cui le limitazioni imposte dal regolamento condominiale devono essere specifiche ed espresse (Cass. 3002/2010, Cass.16832/2009).