Iniziamo con questo post una serie di approfondimenti sul decreto sviluppo.

Il primo tema che affrontiamo è la rivalutazione fiscale di terreni e partecipazioni, agevolazione più volte riproposta in questi anni dal ministro Tremonti e sempre ampiamente sfruttata dai contribuenti.

L’articolo 7 del decreto legge sviluppo consente a persone fisiche, società semplici, enti non commerciali e soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia di rivalutare il costo o valore di acquisto delle partecipazioni non quotate e dei terreni posseduti, al di fuori del regime d’impresa, alla data del 1° luglio 2011, affrancando in tutto o in parte le plusvalenze conseguite, ex art. 67 comma 1, lett. da a) a c-bis), del TUIR, allorché le partecipazioni o i terreni vengano ceduti a titolo oneroso, mediante il versamento, entro il 30 giugno 2012, di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi pari al 2% o al 4% del valore rideterminato.

L’imposta sostitutiva

La rivalutazione è subordinata al pagamento di un’imposta sostitutiva:
– del 2% per le partecipazioni non qualificate;
– del 4% per le partecipazioni qualificate e per i terreni.
L’imposta sostitutiva può essere versata in un’unica soluzione o in tre rate annuali di uguale importo soggette, in questo caso, all’interesse annuo del 3%.

Il calcolo di convenienza

La rivalutazione, così come prevista dal decreto sviluppo, consente di rideterminare il valore fiscalmente riconosciuto di terreni e partecipazioni possedute consentendo molto spesso di ridurre in modo significativo la tassazione in caso di cessione delle stesse.

Ricordiamo che mentre l’imposta ordinaria ha come base imponibile la sola plusvalenza (differenza tra valore di cessione e costo storico) l’imposta sostitutiva deve essere applicata sull’intero valore rivalutato risultante dalla perizia di stima (valore presunto di mercato) e non sulla differenza tra il valore rivalutato e il costo storico delle partecipazioni.

La perizia

La rivalutazione è subordinata alla redazione di una perizia giurata di stima (la valutazione delle partecipazioni dovrà essere redatta da soggetti iscritti all’Albo dei dottori commercialisti, dei ragionieri e periti commerciali, nonché nell’elenco dei revisori contabili);

L’esperto dovrà asseverare la perizia entro il 30 giugno 2012, in concomitanza con la scadenza per il versamento dell’imposta sostitutiva o della prima rata della stessa.

La possibilità di compensare

Il decreto sviluppo riapre i termini per la rivalutazioni dei terreni e delle partecipazioni con una importante novità che nel passato ha creato seri problemi: la possibilità di compensare l’imposta sostitutiva pagata in una precedente rivalutazione.

Infatti i soggetti che si avvalgono della rideterminazione dei valori di   acquisto di  partecipazione non negoziate nei   mercati regolamentati, ovvero, dei valori di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola, di cui agli articoli 5 e 7  della  legge 28 dicembre  2001,  n.  448,  qualora abbiano già  effettuato  una precedente rideterminazione del valore  dei  medesimi  beni,  possono detrarre dall’imposta sostitutiva dovuta per la  nuova  rivalutazione l’importo relativo all’imposta sostitutiva già versata.


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Andrea Arrigo Panato
Dottore Commercialista, milanese di origini venete, nostalgico degli anni passati in Bocconi e degli Happy hour, professionalmente devo molto all’aver partecipato alla redazione di una delle prime perizie per LBO a seguito della riforma del diritto societario nell’ormai lontano 2004. Da quella intensa ed entusiasmante maratona sono nati la mia passione per le perizie e valutazioni d’azienda ed un libro che si avvia ormai alla terza edizione (www.periziedistima.eu). Relatore a diversi convegni, sono docente della Scuola di Alta Formazione nata dalla collaborazione tra la Fondazione Dottori Commercialisti di Milano e l’Università Bocconi a dimostrazione di un cordone ombelicale mai interrotto con la mia università. Velista da aperitivo e gran narratore di aneddoti in banchina, sono papà del piccolo Tommaso. In sintesi: studio, studio, studio… ed ogni tanto scrivo.

25 COMMENTI

  1. Vorrei sapere se ci Sara una proroga oltre a quella scaduta il 30 giugno per la rivalutazione delle quote di società grazie

  2. Un non residente in italia (o meglio un italiano che ora ha residenza all’estero) deve cedere la quota del 15% di nuda proprietà di una srl (quota posseduta 25% di nuda proprietà). Può procedere alla rivalutazione della quota e tassare poi la successiva cessione nel territorio italiano (secondo il principio della territorialità)?

  3. Due soci al 50% di una Snc il cui valore complessivo è dato dall’immobile (categoria A/3) di cui è intestataria la Snc. Chiedo se è possibile effettuare la rivalutazione delle quote come prevede il DL 70/2011.
    Grazie.

  4. Buongiorno, voglio recedere x giusta causa da societa sas, istituita nel 1977, dove ho solo 6 per cento quote. Devo fare la rivalutazione delle quote? Quanto dovro’ pagare in tasse? Mi dicono I’ll 40 per cento. Grazie in anticipo. Vincenza

  5. In merito alla mia domanda dello scorso 27 dicembre, come posso avere chiarimenti?
    Ho fatto la rivalutazione di un terreno nel 2010 con pagameto rateale per un piano di recupero con scadenza dicembre 2011 Il piano di recupero non è stato sottoscritto con l’Amministrazione Comunale entro la scadenza ed è decaduto. Io sono sempre vincolato al pagamento delle 2 rate rimanenti? Grazie

  6. é possibile effettuare la rivalutazione delle quote anche per soci di società di persone (in particolare snc)???????

  7. Ho fatto la rivalutazione di un terreno nel 2010 con pagameto rateale per un piano di recupero con scadenza dicembre 2011 Il piano di recupero non è stato sottoscritto con l’Amministrazione Comunale entro la scadenza ed è decaduto. Io sono sempre vincolato al pagamento delle 2 rate rimanenti? Grazie

  8. In tema di incompatibilita’ del perito, e’ possibile sapere se il coniuge del socio di minoranza di una societa’ ( SRL ) non quotata e consigliere delegato, e’ legittimato ad esprimene il giudizio di stima, valido ai fini della rivalutazione delle quote societarie ?
    Grazie per una risposta,
    RL

  9. Ho fatto eseguire una perizia giurata (1/7/2011) per un terreno che devo vendere ed ho un valore superiore al valore pattutito, per la vendita, con la controparte.
    Pagato il 4%, del valore della perizia, posso avere dei problemi fiscalmente per il fatto che vendo ad un valore sottostimato ?

  10. […] La rivalutazione fiscale di partecipazioni e terreni nel decreto sviluppo Firma rimossa in quanto contraria al regolamento Rispondi Citando + […]

  11. ritiro il precedente commento sulle rivalutazioni perchè ho visto che il Decreto sviluppo prevede per la prima volta la compensazione sulle precedenti rivalutazioni.. cosa mai fatta prima. Resta quello sulla stradina del P.P.

  12. Le rivalutazioni rifatte sono indipendenti da quelle precedenti, mi spiego meglio se io sto pagando a rate una rivalutazione e sullo stesso terreno ne faccio un’altra, nella nuova rivalutazione devo pagare integralmente su valore totale di stima, mentre mi blocco con le rate della precedente e chiedo il rimborso su quelle già versate. Non sono un commercialista ma un tecnico che fa le perizie e questo è un caso capitatomi personalmente. Il rimborso è anche abbastanza veloce.
    Per quanto riguarda la stradina eseguita all’interno del Piano Particolareggiato, se è stata progettata come strada su P.P. e quindi non è diventata superficie fondiaria di lotto edificabile… dovrebbe essere classificata come strada e pertanto ceduta come Standard di lottizzazione al Comune, ma se è ancora in proprietà ed è una stradina privata su un lotto fa superficie fondiaria con cubatura assegnatali e pertanto se viene ceduta con la cubatura va rivalutata, ma può essere ceduta anche senza la capacità edificatoria e pertanto equiparabile a terreno non edificabile

  13. …Ho rivalutato un terreno nel 2010, già precedentemente rivalutato nel 2002 e non mi sono avvalso della nuova rivalutazione del 201; considerando che nel 2010 ho scelto la formula di pagamento rateale corrispondendo la prima rata, posso omettere di versare la seconda e la terza rata, considerando che già con la sola prima rata ho coperto la differenza fra le due rivalutazioni ed ho maturato una eccedenza che mi permette già di chiedere il rimborso ?

  14. In virtu’ del decreto di cui sopra, è possibile per una societa’ individuale rivalutare immobili di proprietà i cui valori in bilancio risalgono agli anni ’70? In caso di risposta negativa, quale puo’ essere l’alternativa per ottimizzare in caso di futura cessione degli immobili , la tassazione.
    Grazie.

  15. ho intenzione di vendere 2/42 dei 3/42 di mia proprietà relativi ad una stradina privata. in realtà sto vendendo un ” passaggio” ad un privato che ha un lotto adiacente alla stradina stessa.
    la stradina catastalmente e tavolarmente risulta STRADA …..è il risultato di un piano particolareggiato attuato e concluso.
    la zonizzazione include tale stradina in zona residenziale

    mi sono informata con l’agenzia del territorio se la vendita di questa quota potesse creare plusvalenza…mi dicono di no…verbalmente……il che mi lascia perplessa…

    allora mi chiedo : se quando ho acquistato questa quota …la stessa valeva 1 ed oggi la vendo a 100….a fronte di una perizia giurata …posso usufruire dell’agevolazione del 4% ?

  16. la mia domanda è questa:
    devo stipulare la vendita di un terreno per il quale ho fatto fare la perizia giurata per la rivalutazione, il notaio ha il dubbio che se non pagata subito l’imposta sostitutiva a mio carico possa ricadere sull’acquirente, come è possibile? stanno facendo saltare la stipula, quando invece la rivalutazione è solo un’agevolazione prevista proprio per chi vuole vendere! ho bisogno di fonti sicure che mi dicano che non è cosi che l’imposta sostitutiva del 4% rimane cmq a mio carico grazie

  17. …Ho rivalutato un terreno nel 2010, già precedentemente rivalutato nel 2002 e non mi sono avvalso della nuova rivalutazione del 201; considerando che nel 2010 ho scelto la formula di pagamento rateale corrispondendo la prima rata, posso omettere di versare la seconda e la terza rata, considerando che già con la sola prima rata ho coperto la differenza fra le due rivalutazioni ed ho maturato una eccedenza che mi permette già di chiedere il rimborso ?

  18. …Dovrei cedere una mia partecipazione qualificata (30%) in una srl … La perizia (ed il relativo pagamento) posso comunque farla fare anche successivamente… prima del 30 giugno 2012? Nell’atto di cessione quote che andrò a fare il 29 luglio devo comunque indicare il valore della quota rivalutata, oppure posso semplicemente indicare di volermi avvalere della possibilità di rivalutazione della quota, senza indicare il nuovo valore?

  19. In occasione dell’ultimo termine per la rivalutazione (02/11/2010) ho versato la prima rata, ma per errore ho pagato un importo inferiore rispetto a quanto stabilito dalla perizia, usufruendo dei nuovi termini posso portare a scomputo quanto già versato tenendo conto della stessa perizia? Oppure devo richiedere il rimborso e poi riversare entro il 30/06/2012 la prima rata per l’intero importo corretto?

  20. Un chiarimento: entro quale termine deve essere realizzata la cessione di quote per poter beneficiare della rivalutazione delle quote?

  21. L’esperto dovrà asseverare la perizia entro il 30 giugno 2012, in concomitanza con la scadenza per il versamento dell’imposta sostitutiva o della prima rata della stessa.

    I codici tributo credo verranno definiti come di consueto a ridosso scadenza.
    Manca ancora un anno.

  22. Salve, scusi l’insistenza, ma forse non riesco ad individuarli. Così come chiede il sig. Gueli anche a me interesserebbe che eventualmente ci indicasse dove si trovano i codici di pagamento per l’imposta. forse non sono ancora stati previsti gli attuativi di ques’articolo? grazie.

  23. Potreste per favore indicare qual è il codice tributo da utilizzare per pagare tale imposta sostitutiva tramite modello F24?
    grazie in anticipo

  24. Vorrei avere notizie utili sulle nuove modalità, le scadenze effettive e la perizia, entro quale scadenza va giurata.

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